BGH: Betriebskosten nach Wohnfläche im Mietvertrag

26.11.07 | Rubrik: Urteile

Wenn im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche vereinbart wurde, und die Betriebskosten nach Wohnfläche abgerechnet werden, dann muss die Fläche zu Grunde gelegt werden, die im Mietvertrag steht, auch wenn sie mit der tatsächlichen Wohnfläche nicht übereinstimmt. Das hat der BGH heute entschieden.

Das gilt jedenfalls dann, wenn die Fläche, die im Mietvertrag angegeben ist, von der tatsächlichen Wohnfläche nicht um mehr als 10 Prozent abweicht. Diese "Wesentlichkeitsgrenze" von 10 % hatte der BGH schon früher beim Thema Wohnfläche angewendet - als es um die Miethöhe ging.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hält das Urteil dennoch für falsch. „Was bei Miethöhe und Mietminderung richtig sein mag, ist bei der Betriebskostenabrechnung falsch“, kritisierte  Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips. „Im ersten Fall – bei der Miethöhe – ist nur das Verhältnis Mieter / Vermieter betroffen. Bei der Betriebskostenabrechnung geht es aber darum, den richtigen Kostenanteil im Vergleich zu den Mitmietern im Haus zu finden.“

Wenn bei dem Abrechnungsmaßstab „Wohnfläche“ ein Fehler von bis zu 10 Prozent toleriert werden soll, führt dies dazu, dass der abgerechnete Betriebskostenanteil eines Mieters im Vergleich zu seinen Mitmietern bis zu 20 Prozent überhöht sein kann. Das kann der Fall sein, wenn in einem Mietvertrag eine um 10 Prozent zu große Fläche angesetzt wird und im Mietvertrag des Nachbarn eine 10 Prozent zu kleine Wohnfläche angegeben wurde. „Das ist nicht akzeptabel. Hier muss der Bundesgerichtshof bei nächster Gelegenheit korrigieren“, forderte Rips.

Im Übrigen festigt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs die bisherige Rechtsprechung:

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Können Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, weil keine Erfassungsgeräte installiert sind, und fehlen deshalb auch Möglichkeiten der Verbrauchsschätzung, müssen die Heizkosten nach „Wohnfläche“ auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Dabei sind von den so ermittelten Kostenanteilen 15 Prozent abzuziehen. 

Der Vermieter hat Anspruch auf die im Mietvertrag vereinbarten monatlichen Vorauszahlungsbeträge. Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten ab, kann er auch noch offen stehende Vorauszahlungsbeträge einfordern. 

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AZ: BGH, VIII ARZ 261/06