BGH: Kündigung für Au-pair-mädchen zulässig: kein Eigenbedarf

11.03.09 | Rubrik: Urteile

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat der Klage eines Münchener Vermieters stattgegeben, der eine Wohnung für ein Au-pair-Mädchen gekündigt hatte. Es handelt sich um eine umgewandelte Eigentumswohnung, die einer 10-jährigen Sperre für Eigenbedarfskündigungen unterliegt. Da das Au.pair-Mädchen aber weder eine Verwandte des Vermieters sei, noch zu dessen Hausstand gehöre, handele es sich nicht um Eigenbedarf, so dass die Sperrfrist nicht greife. Gleichwohl habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu beenden.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 557a) gilt nach einer Umwandlung einer miet- in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf eine Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Sie beträgt bundesweit mindestens drei Jahre. In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder sie auf bis zu zehn jahren verlängern. In NRW hat die schwarz-gelbe landesregierung diese Verlängerung unlängst abgeschafft. In München aber gilt eine 10-jährige Sperrfrist.

Dennoch hatte der Vermieter, der in einer Nachbarwohnung lebt,  die vermietete Eigentumswohnung nur vier Jahre, nachdem er sie gekauft hatte, für ein Au-pair-Mädchen gekündigt, das seine Schwiegermutter und seine beiden minderjährigen Kinder versorgen sollte. Vor dem Amts- und dem Landgericht München war er gescheitert - der BGH aber gab ihm recht.

Er begründete dies mit dem Wortlaut des § 573 BGB. Dort heißt esin Abs. 1: "Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat." Und in Abs. 2: "Ein berechtigtes Interesse ... liegt insbesondere vor, wenn ... der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt ...".

Da - so die Logik des BGH - das Au-pait-Mädchen bisher nicht zum Haushalt des Vermieters gehöre (sie war noch nicht eingestellt) und auch keine Verwandte sei, handele es sich nicht um Eigenbedarf. Dennoch habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Dafür spricht das Wörtchen "insbesondere" in § 573. Es legt nahe, dass es auch andere Kündigungsgründe geben kann als die anschließend aufgezählten.

Die Kündigung stützte sich also nicht auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf), sondern auf § 573 Abs. 1. Dazu schreibt der Bundesgerichtshof in einer Pressemittelung:

"Für eine darauf gestützte Kündigung gelten die Sperrfristen des § 577a BGB nicht. Mit dieser Vorschrift wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Dieses gesetzgeberische Ziel lässt sich nicht ohne weiteres auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB übertragen. Dass ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat, weil er die Wohnung – wie hier - zur Unterbringung einer Hausangestellten benötigt, ist nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungseigentum und birgt deshalb auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters. Daher ist die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 577a BGB durch den Gesetzgeber auf die Fälle der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung zu respektieren und scheidet eine analoge Anwendung der Vorschrift aus, weil keine Gesetzeslücke besteht."

„Die Logik dieser Rechtsprechung kann ich nicht verstehen“, kommentiert DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. „Der Vermieter kann innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren nicht selbst in die Mietwohnung einziehen. Er darf in dieser Zeit auch nicht zu Gunsten seiner Kinder oder seiner Eltern das Mietverhältnis kündigen. Aber er darf für eine Hausangestellte kündigen, die bisher nicht in seinem Haushalt lebt, denn das ist kein Eigenbedarf. Es kann nicht richtig sein“, so Siebenkotten, „dass Mieter einerseits durch eindeutige Vorgaben bei der Eigenbedarfsregelung und spezielle Kündigungssperrfristen geschützt werden, andererseits aber das Mietverhältnis mit der banalen Begründung, ein Au-pair-Mädchen unterbringen zu wollen, gekündigt werden kann. Hier besteht Klärungs- und Regelungsbedarf.“

Da die Argumente der BGH-Richter nicht nur auf Au-pai-Mädchen, sondern auf alle Pflegekräfte und Hausangestellte des Vermieters zutreffen, hat das höchste deutsche Zivilgericht hier ein breites Einfallstor für Vermieter geöffnet, die ihre Mieter los werden wollen. Der Einzug von Hausangestellten lässt sich schließlich leicht fingieren oder zeitlich befristen. Ein Au-pair-Mädchen zieht ein, ein halbes Jahr später wieder aus - und die Wohnung ist frei. Hier muss der Gesetzgeber dringend nachbessern.

AZ: BGH VIII ZR 127/08