BGH: Wohnfläche laut Mietvertrag entscheidend bei Mieterhöhung

08.07.09 | Rubrik: Urteile

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Vermieter bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unbedingt auf die tatsächliche Wohnungsgröße abstellen müssen. Sie können auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche zurückgreifen, so lange die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.

Im konkreten Fall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von 55,75 qm angegeben, die die Vermieterin auch bei ihrem Mieterhöhungs-Verlangen zu Grunde legte. Tatsächlich war die Wohnung aber nur 51,03 qm groß. Das fand der BGH unschädlich, da die Abweichung kleiner als 10 % war und damit innerhalb der "Toleranzgrenze" lag. In der Vergangenheit hatte der BGH diese 10-%-Grenze auch angelegt, wenn die Wohnfläche zum Nachteil des Vermieters von der vertraglichen Angabe abwich, so in einem Urteil von 2007.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat die Entscheidung dennoch scharf kritisiert: „Das Urteil ist enttäuschend und nicht nachvollziehbar. Es öffnet Missbrauch und Betrügern Tür und Tor“, kommentiert DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. „Konsequenz ist, dass die Mieter für tatsächlich nicht existierende Wohnflächen Mieten zahlen müssen. Vermieter, die bei der Festlegung der Wohnungsgröße im Mietvertrag großzügig zu ihren Gunsten rechnen, werden mit barem Geld belohnt. Das ist unerträglich. Absurd ist es außerdem, dass sich der Bundesgerichtshof einerseits großzügig zeigt und dem Vermieter zugesteht, die Wohnung um bis zu zehn Prozent größer zu rechnen, als sie eigentlich ist, auf der anderen Seite aber die ortsüblichen Quadratmeterpreise über Mietspiegel und Sachverständigengutachten akkurat bis hinter die zweite Kommastelle errechnet werden müssen.“

Vor rund 1 1/2 Jahren hatte eine Untersuchung von Dekra-Gutachtern ergeben, dass ein Großteil der Wohnungen in Deutschland kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Bei etwa 80 Prozent der untersuchten Immobilien wurden Flächenabweichungen von bis zu zehn Prozent festgestellt. Siebenkotten: „Für diese Vermieter ist das BGH-Urteil eine Milliardengeschenk.“

Unlogisch an der heutigen Argumentation der obersten deutschen Zivilrichter ist auch, dass sie in der Vergangenheit stetst den Vermieter als Vertragsgeber in der Haft für Abweichungen des Mietvertrags von der Realität oder der Gesetzeslage gesehen hatten. In einem Urteil von 2004 hatte der BGH dem Mieter sogar ein Kürzungsrecht zugesprochen, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Allerdings hatte er auch hierbei eine 10-%-Grenze angelegt.