Jahreswechsel - Verjährungsstichtag

04.01.06 | Rubrik: Rechtstipps

Zum Jahreswechsel sind auch in Mietverhältnissen wieder viele Forderungen verjährt. Dazu gehören vor allem Nachforderungen des Vermieters für die Nebenkosten des Jahres 2004.

Was bei Sozialwohnungen immer schon galt, gilt seit der Mietrechtsreform von 2001 auch für freifinanzierte Mietwohnungen: Über die Betriebskosten muss spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet sein. In vielen Mietverhältnissen entspricht die Abrednungsperiode dem Kalenderjahr. Ein Vermieter, der jetzt noch eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 vorlegt, kommt also zu spät.

Die Folge des Versäumnisses: Eventuelle Nachforderungen braucht der Mieter nicht mehr zu bezahlen. Umgekehrt hat der Mieter jedoch weiterhin Anspruch darauf, dass die Abrechnung erstellt und ein eventuelles Guthaben zurückerstattet wird.

Achtung: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es zur Fristwahrung ausreicht, wenn die Abrechnung formal korrekt ist (AZ: VIII ZR 115/04). Inhaltliche Fehler dürfen nachträglich korrigiert werden, dann aber nicht zu Lasten des Mieters gehen. Formal korrekt ist die Abrechnung, wenn folgendes enthalten ist:

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Zusammenstellung der Gesamtkosten

Angabe des(r) Verteilerschlüssel(s)

Berechnung des Anteils des Mieters

Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

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Auch für die normale gesetzliche Verjährungsfrist gilt der 31. Dezember als Stichtag. Sie beträgt drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vertragspartner davon erfahren hat. Demnach sind zum Jahreswechsel 2005 / 06 Ansprüche aus dem Jahre 2002 verjährt. Dazu gehören:

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Anspruch des Mieters auf nachträgliche Vorlage einer nicht pünktlich erstellten Betriebskostenabrechnung;

Ansprüche aus termingerecht erstellten Betriebskostenabrechnungen, sowohl Nachzahlungsansprüche des Vermieters als auch Rückzahlungsansprüche des Mieters;

Ansprüche des Vermieters auf Mietzahlung sowie Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten (z. B. bei Mietpreisüberhöhung);

Ansprüche des Vermieters auf Zahlung sowie des Mieters auf Rückzahlung der Kaution;

Anspruch des Mieters auf Gestattung einer Untervermietung;

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer zu Unrecht oder zu hoch gezahlten Maklerprovision.

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Achtung: Streiten die Parteien über eine Forderung vor Gericht oder läuft ein Mahnverfahren, ist die Verjährung unterbrochen!