Mietminderung erfasst Miete und Betriebskosten

 „Die Entscheidung ist richtig, sie schafft Rechtssicherheit und Rechtsklarheit“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 223/10). „Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss die berechtigte Mietminderung des Mieters berücksichtigt werden, die geminderten Beträge dürfen nicht durch die ‚Hintertür‘ wieder einkassiert werden“. 

Der Bundesgerichtshof bestätigte noch einmal, dass Bemessungsgrundlage einer Mietminderung immer die Bruttomiete ist – das ist die Miete einschließlich aller Nebenkosten. Bei der Jahresabrechnung über die Betriebskosten muss dann die gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigt werden. Das bedeutet, auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters muss anteilig gekürzt werden. Erst nach der Betriebskostenabrechnung steht deshalb die endgültige Höhe der Mietminderung fest.

Laut Bundesgerichtshof sind evtl. Vermieterforderungen wie folgt zu berechnen: Ausgangspunkt ist die geschuldete Jahresnettomiete. Dazu kommen die tatsächlich vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten. Abzuziehen sind die gerechtfertigten Minderungsbeträge. 

Siebenkotten: „Gut ist, dass jetzt alle Beteiligten wissen, wie die Mietminderung gerade auch unter Berücksichtigung der Betriebskosten berechnet werden muss. Klar ist aber auch, dass Mieter in einem Jahr, in dem sie die Miete gemindert haben, ihre Betriebskostenabrechnung besonders sorgfältig prüfen müssen. Immer wieder tauchen hier Fehler auf. Der Vermieter muss die geminderten Zahlungen zu seinen Lasten berücksichtigen und auch bei einer Nachforderung die Minderung mit einbeziehen.“

Beispielrechnung 

• Bruttomiete: 600 Euro (500 Euro Kaltmiete + 100 Euro Betriebskostenvorauszahlungen)
• Mieter mindert Miete in zwei Monaten um jeweils 20 %, zahlt im Oktober und November nur jeweils 480 Euro.
• Laut Betriebskostenabrechnung des Vermieters sind tatsächlich insgesamt 1.500 Euro Betriebskosten für das Abrechnungsjahr zu zahlen. Ohne Mietminderung müsste der Mieter 300 Euro nachzahlen.

Fehler 1

Vermieter rechnet Betriebskostenvorauszahlungen nur in Höhe von 1.160 Euro an, 

10 x 100 Euro und 2 x 80 Euro (geminderter Betrag). Jetzt fordert er 340 Euro nach.

Fehler 2

Vermieter rechnet Betriebskostenvorauszahlungen voll an (1.200 Euro) und fordert jetzt 300 Euro nach. Die Mietminderung wird bei der Nachforderung nicht berücksichtigt.

Richtig

Der Vermieter kann statt 300 Euro nur 290 Euro nachfordern.

Bisher hat der Mieter die 20 % von der 600-Euro-Miete gemindert. Tatsächlich betrug die Gesamt- oder Bruttomiete nach der Betriebskostenabrechnung aber 625 Euro im Monat: 500 Euro Nettomiete + 125 Euro Betriebskosten (1.500 Euro : 12 Monate).

Die 20-prozentige Mietminderung muss sich auch auf die „korrigierten“ Betriebskosten beziehen:

25 Euro mehr pro Monat x 20 % Mietminderung = 5 Euro pro Monat

5 Euro x 2 Monate Mietminderung = 10 Euro