Wirtschaftlichkeitsgebot verbietet nicht Wärme-Contracting

23.07.07 | Rubrik: Urteile

Obwohl das Wärme-Contracting in der Regel zu deutlich höheren Heizkosten führt als eine herkömmliche Abrechnung der Heizkosten, ist es nicht automatisch unwirtschaftlich. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) geurteilt.

Bei der Bewirtschaftung eines Mietshauses ist der Vermieter verpflichtet, sparsam zu sein, um seine Mieter nicht unnötig finanziell zu belasten. Er darf beispielsweise nicht Heizöl teuer bei einer Firma einkaufen, die seinem Schwager gehört, wenn es anderswo deutlich billigeres Heizöl gibt.

Dieses "Wirtschaftlichkeitsgebot" verpflichtet ihn aber nicht, sich von vornherein für eine besonders günstige Beheizungsart zu entscheiden. Das Wärme-Contracting, das allgemein als eine besonders teure Beheizungsart gilt, ist deshalb nicht automatisch unwirtschaftlich.

Mieter einer Wohnung mit Wärme-Contracting, die Preisvergleiche anstellen, um dem Vermieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachzuweisen, müssen deshalb ihre Heizkosten mit den Preisen anderer Contracting-Anbieter vergleichen. Es genügt nicht, darzulegen, dass die Beheizung mit Fernwärme oder durch eine vom Vermieter selbst betriebene Heizungsanlage deutlich billiger gewesen wäre.  Das hat die für Mietrecht zuständige 8. Kammer des Bundesgerichtshofs, des höchsten deutschen Zivilgerichts, entschieden. (AZ: BGH, VIII ZR 78/06)

Stichwort: Wärme-Contracting

Beim Wärme-Contracting (auch "gewerbliche Wärmelieferung" oder "Nahwärme" genannt)betreibt  nicht der Vermieter, sondern ein Contractor die Heizanlage im Hause oder im Wohnblock. Er darf nicht nur die Brennstoff- und die Heiznebenkosten (Wartung, Immissionsmessung, Betriebsstrom, Verbrauchserfassung etc.), sondern auch Investionen in die Anlage selbst (Kauf, Instandsetzung) und einen Gewinn auf die Mieter umlegen. Die Mieter bekommen eine Abrechnung, die nur einen "Grundpreis", einen "Wärmemengenpreis" und einen "Verbrauchserfassungspreis" enthält. Sie erfahren nicht mehr, wie viel Heizöl oder Gas überhaupt verbraucht worden ist.

Wärme-Contracting führt in aller Regel zu erheblich höheren Heizkosten. Dem Mieterverein ist ein Fall bekannt, wo im gleichen Hause einzelne Wohnungen nach dem Contracting-Verfahren (§ 7.4 HKVO), andere dem herkömmlichen Verfahren (§ 7.2 HKVO) abgerechnet werden, wobei die Contracting-Kosten mehr als doppelt so hoch sind. Die Mietervereine bekämpfen das Wärme-Contracting deshalb seit vielen Jahren. Immerhin konnte erreicht werden, dass ein Umstieg auf Wärme-Contracting im bereits laufenden Mietverhältnis nur mit Zustimmung des Mieters zulässig ist (BGH, VIII ZR 362/04). Im jetzt entschiedenen Fall wurde jedoch bereits bei Abschluss des Mietvertrages nach dem Contracting-Verfahren geheizt, und diese Möglichkeit war auch im Mietvertrag ausdrücklich geregelt.