Einliegerwohnung
Normalerweise dürfen VermieterInnen ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn sie daran ein "berechtigtes Interesse" haben. Das können schwerwiegende Vertragsverletzungen der MieterInnen sein, oder Eigenbedarf, oder auch die "Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung".
Etwas anderes gilt in sogenannten Einliegerwohnungen. Hier genießen MieterInnen keinerlei Kündigungsschutz. Das heißt im Klartext, daß der Vermieter ihnen jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Dazu muß er sich lediglich auf § 564b Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs berufen. MieterInnen können sich dann nur noch wehren, wenn der Auszug für sie eine besondere Härte im Sinne der Sozialklausel des § 556 a BGB bedeuten würde. Eine sehr kurze Wohndauer (unter zwei Jahre) kann dabei eine besondere Härte sein, so daß dieses Sonderkündigungsrecht in der Regel erst nach zwei Jahren ausgeübt werden kann.
Es ist also besonders wichtig zu wissen, was als Einliegerwohnung gilt. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 564b Abs. 4 ist:
- es handelt sich um ein Zweifamilienhaus
- oder um ein Dreifamilienhaus, wenn die dritte Wohnung zwischen dem 31. Mai 1990 und dem 1. Juni 1995 ausgebaut worden ist und der Mietvertrag vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde. Hier fällt der Kündigungsschutz aber nur weg, wenn im Mietvertrag ausdrücklich auf das Sonderkündigungsrecht hingewiesen wurde. Diese Regelung entfällt ab dem 31.08.2006.
- in einer der zwei (bzw. drei) Wohnungen wohnt der Vermieter selbst.
Dieser eklatante Mangel an MieterInnenschutz hat natürlich einen vom Gesetzgeber gewollten Grund: Die Regelung soll Häuslebauer dazu anreizen, zugleich mit ihrem Eigenheim eine Mietwohnung zu schaffen oder ein Dachgeschoß nachträglich auszubauen, ohne Angst haben zu müssen, die MieterInnen später nicht mehr los zu werden. Schließlich ist der bloße Umstand, daß man sich auf so engem Raume leider doch nicht versteht, kein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund.
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