Ortübliche Vergleichsmiete

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt vor allem bei Mieterhöhungen eine entscheidende Rolle. Darunter verstanden wird die Miete, die üblicherweise in der betreffenden Stadt für eine Wohnung vergleichbarer Größe, Ausstattung, Wohnlage und Baualtersklasse gezahlt werden muß. Der Vermieter muß nachweisen, daß seine Forderung diese ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Dazu hat er seit der Mietrechtsreform vier Möglichkeiten:

• Er kann sich auf den Mietspiegel (sofern vorhanden) berufen. Mieter müssen in diesem Fall darauf achten, daß die Wohnung richtig in das Raster des Mietspiegels eingeordnet wurde.
• Der Vermieter kann drei Vergleichswohnungen angeben, für die eine höhere Miete gezahlt wird. Diese Wohnungen dürfen auch aus dem sonstigen Besitz des Vermieters selbst stammen, dürfen aber nicht mehr als 30 % kleiner sein und müssen konkret benannt werden. Die geforderte Miete darf aber nicht höher sein als die günstigste der drei Vergleichsmieten (also kein Durchschnittswert).
• Der Vermieter kann einen staatlich vereidigten Sachverständigen damit beauftragen, die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Gutachten zu ermitteln. Dieses Gutachten muß für Laien verständlich und dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt sein.
• Neu geschaffen wurde bei der Mietrechtsreform die Möglichkeit, die Mieterhöhung mit einer Mietdatenbank zu begründen. Im Unterschied zum Mietspiegel ist die Datenbank eine kontinuierlich geführte Sammlung von Mieten vergleichbarer Wohnungen.

Diese vier Begründungsarten sind nicht gleichwertig! Existiert ein gültiger Mietspiegel, hat dieser Vorrang. Vor allem der mit der Mietrechtsreform neu eingeführte qualifizierte Mietspiegel gilt vor Gericht als echter Beweis für die ortsübliche Vergleichsmiete. Existiert ein solcher qualifizierter Mietspiegel, so muss der Vermieter die darin genannte Vergleichsmiete angeben, auch dann, wenn er sein Mieterhlhungsverlangen beispielsweise auf ein Sachverständigengutachten stützt.

Auch bei Abschluß eines neuen Mietvertrags ist die ortsübliche Vergleichsmiete wichtig. Sie darf bei Neuvermietung allerdings um maximal 20 % überschritten werden. Liegt sie noch höher, ist dies eine Mietpreisüberhöhung (Ordnungswidrigkeit), bei mehr als 50 % Überhöhung sogar Wucher (Straftat). Herrscht am örtlichen Wohnungsmarkt ein Engpaß, kann die zuviel gezahlte Miete später zurückgefordert werden.

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