HWG - auf neuen Wegen?

22.09.06 | Rubrik: Vermieter, Lokales

Kaum ein Thema hat in den letzten Monaten in Hattingen so viel Rauschen im Blätterwald erzeugt wie der Führungswechsel an der Spitze der Hattinger Wohnstätten-Genossenschaft. Unsere Mitgliedszeitschrift MieterForum sprach mit der neuen HWG-Chefin Erika Müller-Finkenstein und dem kaufmännischen Leiter Robert Müller.

MieterForum: Frau Müller-Finkenstein, Sie sind angetreten, alles anders zu machen als Ihr Vorgänger. Sozusagen „zurück zu den Wurzeln“. Sie wollen „den Mieter in den Mittelpunkt stellen“. Für die Mieter der Südstadt sind das gute Nachrichten. Aber was wird aus dem Westenfeld? Das wollte Herr Sibbe abreißen.

Müller Finkenstein: Es sind jetzt vier Monate vergangen seit der Trennung von Herrn Sibbe. In dieser kurzen Zeit haben wir schon eine Menge erreicht. Wir wollen in der Tat den Genossen in den Mittelpunkt stellen, einerseits als Mieter, andererseits als Anteilseigner. Deshalb haben wir zwei Teams gebildet, Süd und Nord, um näher am Kunden zu sein.

Zur Zeit wird bei uns sehr viel hinterfragt, auch in den Ecken gefegt. Wir haben uns vorgenommen, damit bis zum Ende des Jahres fertig zu sein. Bis dahin wird es auch eine Lösung für das Westenfeld geben. Die Betroffenen erfahren es auf alle Fälle als erste. Es tut mir leid, dass ich jetzt noch nicht mehr sagen kann. Aber wir haben uns fest vorgenommen, nie wieder mit Halbfertigen Lösungen an die Öffentlickeit zu treten.

MieterForum: Inzwischen stehen dort etliche Wohnungen leer ...

Müller: Ja, in dem noch nicht modernisierten Teil des Westenfelds haben wir den unternehmensweit höchsten Leerstand überhaupt: 44,5 % ...

MieterForum: Das liegt doch sicher daran, dass Sie freiwerdende Wohnungen nicht mehr belegen?

Müller: Keineswegs. Aber die älteren Wohnungen dort sind kaum noch marktfähig, haben teilweise noch Kohleöfen. Wir bieten die Wohnungen dort jetzt mit Zeitmietverträgen an, befristet auf Ende 2008. Das ist natürlich nur für Mieter interessant, die eine kurze Perspektive haben und eine niedrige Miete suchen. Und natürlich hatten wir einen erhöhten Wegzug aus der Siedlung wegen der unsicheren Perspektive.

Müller Finkenstein: Aber insgesamt sind wir schon stolz darauf, in den letzten Monaten 90 Leerstände abgebaut zu haben. Unsere Leerstandsquote liegt jetzt insgesamt noch bei rund 6 %.

MieterForum: Der Mieterverein hat in den letzten Jahren etliche HWG-Mieter wegen sehr hoher Gartenpflegekosten vertreten. Warum ist die HWG da so viel teurer als andere?

Müller Finkenstein: Das ist so insgesamt nicht richtig. Die Gartenpflegekosten sind bei uns von Siedlung zu Siedlung sehr unterschiedlich. In der Südstadt sind sie zum Beispiel 30 % höher als in der Innenstadt. Aber dort gibt es eben auch sehr viele und große Grünflächen - das macht ja gerade den Reiz dieser Siedlung. Wenn wir alles zubetonieren würden, wären die Gartenpflegekosten sicher niedriger. Aber das wollen wir gerade vermeiden. Die Südstadt soll ihren Charakter behalten.

MieterForum: Die Abrechnungen mit den Kostenaufstellungen bei der Gartenpflege sind für Menschen, die nicht Betriebswirtschaft studiert haben, nahezu undurchschaubar. Können wir da mit Änderungen rechnen?

Müller: Die Abrechnungen sind gerichtlich überprüft und abgesegnet. Wenn man sie einmal verstanden hat, sind sie klar und präzise. Aber die internen Aufstellungen sind in der Tat für Laien schwer nachvollziehbar. Das wollen und werden wir ändern.

Müller-Finkenstein: Wenn uns die Kunden sagen: „Das verstehen wir nicht“, dann müssen wir etwas ändern. Künftig wird es ein Beiblatt für Mieter speziell zum Thema Gartenpflege geben.

MieterForum: Die HWG hat in den letzten Jahren wiederholt eine Auszugs-Kaution von Mietern verlangt, die von einer HWG-Wohnung in eine andere umzogen. Damit sollte wohl sichergestellt werden, dass die alte Wohnung in ordentlichem Zustand zurückgegeben wird. Werden Sie diese Praxis beenden?

Müller-Finkenstein: Nein, das haben wir nicht vor. Es wäre sicher übertrieben zu sagen, dass wir unseren Mietern misstrauen. Aber wir haben in den letzten Jahren leider die Erfahrung machen müssen, dass immer mehr Wohnungen nicht in dem Zustand zurück gegeben werden, wie es den mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht. Für Mieter ist das sicher nicht schön, aber eine gewisse Sicherheit brauchen wir auch. Auf der anderen Seite ist es ja nicht wie eine normale Kaution einfach so drei Monatsmieten, sondern der Betrag wird je nach Renovierungsaufwand mit dem Mieter besprochen. Und das Geld gibt es auch sofort zurück, wenn die Wohnung in ordentlichem Zustand geräumt ist. Außerdem verzichten wir bei unternehmensinternen Umzügen auf den Rest der Kündigungsfrist, sobald die Wohnung geräumt ist. Das erspart vielen Mietern Doppelzahlungen.

MieterForum: Die Genossenschafts-Einlage ist bei der HWG sehr viel höher als bei den meisten anderen Genossenschaften. Für Finanzschwache eine beinahe unüberwindliche Hürde. Man kann zwar in Raten zahlen, aber aufbringen muss man die Summe ja doch. Soll das so bleiben?

Müller: Wir haben da schon eine Änderung seit zwei Jahren. Was sofort zu zahlen ist, ist jetzt - wie eine Kaution - auf drei Monatsmieten begrenzt, der Rest kann in Raten gezahlt werden. Überhaupt zahlen die Mieter nur die Hälfte der Einlage, also 1300 Euro. Die andere Hälfte kommt durch Zinsen zusammen. Bedenken Sie, dass die Genossenschaftsanteile 40 % unserer Eigenkapitaldecke ausmachen und damit wesentlich dazu beitragen, dass die HWG kerngesund dasteht.

MieterForum: Also nichts dran an den Gerüchten um eine wirtschaftliche Krise?

Müller-Finkenstein: Aber überhaupt nicht. Wir haben eine Eigenkapitaldecke von 22 %. Davon können die meisten Unternemen nur träumen!

MieterForum: In der Vergangenheit gab es Kündigungen durch die Anwaltskanzlei Dr. Klein und Partner. Dadurch wurden den Genossen Rechtsanwaltskosten in Rechnung gestellt, die nach unserer Auffassung überflüssig sind. Denn die HWG hat selbst einen großen Verwaltungsapparat mit zumindest einer fest angestellten Juristin. Warum übernimmt diese nicht die Kündigungsschreiben?

Müller-Finkenstein: Frau Hennes ist eigentlich mehr als Justitiarin bei uns denn als Rechtsanwältin. Sie betreut unsere Rahmenverträge, Architektenverträge, Kaufverträge und so weiter. Damit ist sie voll ausgelastet. Mit den Mietern sucht sie eher Lösungen im Gespräch. Ich mache keinen Hehl daraus, dass es bei uns auch verhaltensbedingte Kündigungen gibt. Das Miteinander in einer Genossenschaft erfordert auch solidarisches Verhalten vom Mieter. Aber die Zahl der Prozesse, die wir in einem Jahr führen, kann man an den Fingern einer Hand abzählen. Dafür einen zweiten Juristen einzustellen, wäre einfach zu teuer. Und es wäre auch nicht einzusehen, dass alle Mitglieder für höhere Personalkosten aufkommen müssen, weil einige ganz wenige schwerwiegend gegen den Mietvertrag verstoßen.

MieterForum: Die HWG lässt sich auf Wohnungsübergabeprotokollen von dem ausziehenden Mieter bestätigen, dass die Genossenschaft bei noch auszuführenden Arbeiten Verwaltungskosten in Höhe von 6,5 % berechnet. Wir halten das für unzulässig. Wie stehen Sie dazu?

Müller: Das passiert nur, wenn der Mieter beim Auszug seinen Renovierungs-Verpflichtungen nicht nachgekommen ist und uns damit beauftragt hat. Dann haben wir ja Verwaltungsaufwand, den eigentlich der Mieter haben müsste: Handwerker bestellen, Handwerker beaufsichtigen, Ergebnis kontrollieren, Rechnung bezahlen und verbuchen ...  Der Mieter hätte das natürlich alles selbst gemacht, aber bei uns entstehen dafür Kosten, weil wir Personal bezahlen müssen, dass das erledigt. Das sind Kosten, die uns gar nicht entstünden, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten selbst erledigt hätte. Deshalb sind sie auch nicht mit der Miete abgegolten, wie das bei Verwaltungskosten ja sonst der Fall ist.