Keine Öffnungsklausel im Mietspiegel

14.01.2016 | Kategorie: Vermieter, Neueste Meldungen

Der Mieterverein widerspricht der Auffassung der "Vereinigten Bochumer Wohnstätten" (VBW), eine Öffnungsklausel im Mietspiegel erlaube bei einer Siedlung mit "ganzheitlicher Quartiersentwicklung" die Einstufung als "gefragte Wohngegend" mit einem entsprechenden Zuschlag.

Die Soziale Liste im Bochumer Rat hatte kritisiert, dass die VBW im sogenannten "Flüsseviertel" in Bochum-Grumme Mieterhöhungen durchführt, bei denen ein Zuschlag für "gefragte Wohngegend" geltend gemacht wird. Dieser Zuschlag beträgt laut Mietspiegel 17,49 € pro Wohnung. VBW-Geschäftsführer Norbert Riffel hatte in einem WAZ-Bericht auf eine Öffnungsklausel im Mietspiegel verwisen, die dies erlaube.

Dazu stellt Mietervereins-Geschäftsführer Michael Wenzel klar: "Eine solche Öffnungsklausel gibt es nicht. Die Gebiete, in denen in Bochum ein Zuschlag von 17,49 € gemacht werden kann, weil sie als "gefragte Wohngegend" anzusehen sind, sind im Mietspiegel exakt kartografiert. Und das Flüsselviertel gehört eindeutig in keines der vier Gebiete."

Der Mieterverein bezweifelt nicht, dass die VBW im Flüsseviertel viel Geld in die Hand genommen und die Siedlung erheblich aufgewertet hat. "Aber", so Wenzel, "das betrifft die Beschaffenheit der Wohnungen und ihre Ausstattung. Mit der Wohnlage hat das nichts zu tun. Hier gibt es im Mietspiegel keinerlei Interpretationsspielraum."

Der Versuch, Zuschläge zu machen, die der Definition des Mietspiegels widersprechen, ist nicht die einzige Kritik des Mietervereins am Mieterhöhungsgebaren der VBW. "Immer wieder erleben wir auch, dass die VBW den Oberwert der Preisspanne im Mietspiegel zu Grunde legt, ohne dies zu begründen, obwohl der Mietspiegel ausdrücklich vorschreibt, dass der Mittelwert maßgeblich ist und jede Abweichung vom Mittelwert begründet werden muss. Wenn Mieter dann widersprechen, werden Gründe nachgeschoben und Eigenschaften angeführt, für die im Mietspiegel bereits ein eigener Zuschlag existiert und die deshalb nicht zu Abweichungen in der Preisspanne führen dürfen."

Betroffenen Mietern bleibe nur, sich zu wehren. "Der Mieterhöhung nicht zustimmen", rät Wenzel, "und sich auch nicht bluffen lassen, wenn der Ton schärfer wird. Bei Schwierigkeiten hilft eine Rechtsberatung bei uns."

 

TIPP:

Der Mietspiegel Bochum enthält zwei Öffnungsklauseln. Die erste steht in Kapitel 6.2 und lautet: "Bei Sonderausstattung können angemessene Zuschläge gemacht werden, die der Mietspiegel nicht beziffern kann." Schon die Formulierung "Sonderausstattung" stellt bereits klar, dass es sich nicht um Fragen der Art einer Wohnung (Abgeschlossenheit, in Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, Maisonette etc), der Beschaffenheit (Alter, Modernisierungsgrad, energetische Qualität) oder der Wohnlage handeln kann. Sonderausstattung bedeutet auch, dass nicht Ausstattungsmerkmale herangezogen werden können, für die im Mietspiegel bereits bezifferte Zuschläge ausgewiesen sind (wie Bodenbelag, Badausstattung, Heizungsart etc.). Gemeint sind zum Beispiel Luxus-Merkmale wie Sauna oder Swimming-Pool in der Wohnanlage, die so selten vorkommen, dass die Datenerhebung hierüber keine statistisch gesicherte Erkenntnis liefern konnte.

Die zweite Öffnungsklausel steht in Kapitel 7 und lautet: Abweichungen vom Mittelwert innerhalb der Preisspanne müssen begründet werden." Die Mietpreistabelle im Mietspiegel weist in jeder Baualters- und Größenklasse einen Mittelwert (z. B. 5,32 €) und eine Preisspanne (z. B. 5,19 - 5,45 €) aus. Der Mietspiegel schreibt vor, dass grundsätzlich vom Mittelwert auszugehen ist. Nur dann, wenn die Wohnung über Merkmale verfügt, die ansonsten im Mietspiegel nirgendwo erfasst sind, darf vom Mittelwert abgewichen werden.


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