Mietpreisbremse bis 2029 verlängert – doch Bochum bleibt außen vor!

Stellungnahme Deutscher Mieterbund, Mietergemeinschaft Essen, Mieterverein Dortmund & Mieterverein Bochum:

Doch hier sind die guten Nachrichten leider auch schon zu Ende. Die Landesregierung hat die Gelegenheit verpasst, die Liste der Städte und Kommunen, in denen die Mieterschutzverordnung gilt, zu aktualisieren. Bereits Anfang des Jahres hatte der DMB NRW kritisiert, dass die Studie, die der Entscheidung der Landesregierung zugrunde liegt, teilweise veraltete Daten verwendet. Aktuelle Trends und Entwicklungen sind nicht entsprechend abgebildet worden.

Knapp nicht drin wegen veralteter Daten – Stimmen aus Bochum und Essen

So sind mehrere Großstädte nur knapp nicht berücksichtigt worden, wie zum Beispiel auch Essen und Bochum. „Da dem Gutachten veraltete Zahlen aus dem Jahr 2020 zugrunde liegen, sind mehrere Städte des Ruhrgebiets nicht in die Verordnung aufgenommen worden,“ moniert Martin Krämer, Presssprecher des Mietervereins Bochum e.V. Die Zensusdaten 2022, veröffentlicht in 2024, wurden in der Studie der Landesregierung nicht berücksichtigt. Die Daten zeigen aber beispielweise für Bochum eine niedrige Quote des marktaktiven Leerstands von 2 Prozent. Von einem „gesunden“ Wohnungsmarkt, der genügend Raum für Fluktuation lässt, spricht man ab einer Leerstandsquote von 3 Prozent. Und für Essen geben die 2022 Zensusdaten eine Mietbelastungsquote von 29,2% an, womit die Stadt über dem Landesdurchschnitt von 28,9 % liegt. Dies hätte der Stadt den fehlenden Extrapunkt in der Studie eingebracht. “Der Druck ständig steigender Mieten ist mittlerweile so hoch, dass wir jedes Instrument begrüßen, das hilft, diese Entwicklung einzudämmen“, so Siw Mammitzsch, Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft Essen e.V.

„Eine Aktualisierung der Daten wäre die fairste Vorgehensweise gewesen“, sagt auch Hans-Jochem Witzke. „Es hätte aber auch noch eine andere, pragmatische Lösung gegeben: Im Zuge einer ähnlichen Verordnung zum Baugesetzbuch 2023 wurden Kommunen, die knapp nicht berücksichtigt wurden, angehört und dann teilweise doch aufgenommen. Warum die Landesregierung dieses simple Verfahren jetzt nicht anwendet, ist nicht nachvollziehbar. Damit wurde die Chance vertan, den Mieterschutz auszuweiten.“. Der DMB NRW ist der Auffassung, dass eine solche Anhörung der betroffenen Städte auch jetzt noch möglich wäre – ohne eine aufwendige Aktualisierung des Gutachtens.

Welche Wirkung hat die Mieterschutzverordnung in Dortmund?

In Dortmund wurde die Mietpreisbremse zum 1. März erstmals eingeführt. Bisher sind hierzu noch wenige Anfragen beim Mieterverein Dortmund e.V. eingegangen. Allerdings beobachtete der Mieterverein, dass die Angebote zumindest großer Wohnungsunternehmen zum März nach unten korrigiert wurden. Die aufgerufenen Mieten liegen zwar meistens immer noch mehr als 10 % über der Mietspiegelmiete. Die Vermieter dürften sich hier auf die Ausnahme berufen, dass die vorherige Miete bereits höher lag. Allerdings ist eine weitere Erhöhung bei Mieterwechsel ausgeschlossen.

„Die Mietpreisbremse hat in Dortmund sicherlich noch keinen durchschlagenden Wechsel in der Preisdynamik erreicht. Erste kleine Effekte lassen sich aber schon erkennen“ sagt Markus Roeser, wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund, „Mietervereine aus anderen Städten berichteten uns, dass der Effekt der Mietpreisbremse mit den Jahren stärker wird und sich auch mehr Mieter aktiv gegen hohe Mieten wehren. Wir sind daher froh, dass die Mietpreisbremse nicht schon nach neun Monaten wieder verschwindet“.

DMB NRW fordert außerdem eine Verordnung zum Umwandlungsschutz

Ein weiteres wichtiges Element, um bezahlbaren Mietwohnraum zu schützen, ist der sogenannte Umwandlungsschutz (§250 Baugesetzbuch). Dieser war im Zuge des sogenannte Bau-Turbos von der Bundesregierung bis Ende 2030 verlängert. Dadurch werden die Bundesländer ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter dem Genehmigungsvorbehalt der Kommune steht. Der DMB NRW fordert die Landesregierung erneut auf, endlich eine entsprechende Verordnung zu erlassen, damit die Kommunen in NRW diesen Mechanismus nutzen können.

Hintergrund
Die Verlängerung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) ermöglicht es den Ländern, diese Regelungen bis 2029 fortzuführen. Die Mietpreisbremse gibt vor, dass bei Neuvermietungen die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, sie ist Bestandteil der Mieterschutzverordnung, die außerdem zwei weitere Bereiche umfasst:
– die Reduzierung der Kappungsgrenze, die Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 15 % in drei Jahren begrenzt (gesetzliche Begrenzung sonst bei 20 %)
– die verlängerte Kündigungssperrfrist, die nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung gilt, beträgt acht (statt üblicherweise drei) Jahre. So lange müsste ein Er-
werber einer umgewandelten Mietwohnung warten, bis er Eigenbedarf geltend machen kann. Daran schließt sich die übliche Kündigungsfrist an.