Instandhaltungskosten immer abziehen
Endlich mal wieder ein mieterfreundliches Urteil vom Bundesgerichtshof: Modernisiert ein Vermieter, muss er eingesparte Instandhaltungskosten immer abziehen, auch dann, wenn das ersetzte Bauteil noch funktionsfähig war. In dem Fall, der dem Urteil zugrunde lag, ging es um eine Fenstermodernisierung. Die alten Fenster waren noch funktionsfähig, die neuen aber besser gedämmt.
Grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter bei einer Modernisierung die Kosten für eingeflossene Instandhaltungsarbeiten von den Modernisierungskosten abziehen muss, bevor er die Mieterhöhung nach der 8%-Umlage berechnet. Am Beispiel Fenster hieße das zum Beispiel: Das neue isolierverglaste Fenster kostet 1000 €, ein Ersatz des alten einfachverglasten Fensters durch ein gleichwertiges hätte 600 € gekostet, umlagefähig sind dann 400 €. Davon 8 % (auf die Jahresmiete umgelegt) sind 32 €, macht im Monat 2,67 €.
Das galt bisher allerdings nur, wenn die alten Fenster marode waren und hätten ersetzt werden müssen. Waren sie jedoch noch in Ordnung, konnten die gesamten 1000 € umgelegt werden, was im Beispiel zu 6,67 € Mieterhöhung im Monat führte.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter künftig auch in diesem Falle die (theoretisch) gesparten Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abziehen. Um diese zu ermitteln, ist zum Beispiel das Alter des modernisierten Bauteils zu berücksichtigen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer verstrichen war – und zwar unabhängig davon, ob das ersetzte Bauteil bereits mangelhaft war oder nicht.
AZ: BGH, VIII ZR 81/19
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