19. JG. Nr. 74, IV / 2023 Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e.V. Sag zum Abschied leise „Servus“ ... Nach 40 Jahren beendet der Mieterverein die Herausgabe einer eigenen Zeitschrift. - Zeit für neue Wege -
Mieterforum IV / 2023 2 Veranstalter: DGB Ruhr-Mark, Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e.V., Netzwerk für bürgernahe Stadtentwicklung, Scientists for Future und Stadt für Alle im Rahmen der Initiative „Gutes Wohnen für Bochum“. Di. 05.12.2023 18.30 Uhr Quartiershalle KoFabrik Stühmeyerstraße 33 44787 Bochum Raus aus der Wohnungskrise! Vorschläge und Forderungen an die Bochumer Politik Im kommenden Frühjahr werden mit dem „Handlungskonzept Wohnen“ die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Bochum vom Rat verabschiedet. Das Bündnis „Gutes Wohnen für Bochum“ zeigt Lösungsvorschläge für die Wohnungskrise anhand konkreter Beispiele auf und lässt Betroffene und Expert:innen zu Wort kommen. Einladung zur Mitgliederversammlung.............S. 2 Zeitungsabschied & Beitragsanpassung Liebe Mitglieder!........................S. 3 Veranstaltung Raus aus der Wohnungskrise ....S. 4 Wohnungsgipfel mit mageren Ergebnissen ................S. 6 GEG macht Wohnen teurer........S. 7 Bochum Kurz gemeldet ..........................S. 8 Rat beschließt neue Satzung Vorkaufsrecht für die Stadt .......S. 9 Verbraucherrechte gestärkt Sammelklage jetzt Wirklichkeit..............................S. 10 Urteil Neues vom BGH.......................S. 11 LEG kündigt Mieterhöhungen an.................S. 12 Neuer Heizspiegel Energiepreise explodieren........S. 13 ::: Internes 9 5 3 7 12 13 Früher als sonst (weil diese Zeitschrift im nächsten Jahr nicht mehr erscheint) laden Vorstand und Geschäftsführung alle Mitglieder ganz herzlich zur Mitgliederversammlung 2024 ein. Sie findet diesmal wieder im Kunstmuseum am Stadtpark statt. Wann? Mittwoch, 12. Juni 2024, 18 Uhr Wo? Kunstmuseum, Kortumstraße 147 Folgende Tagesordnung ist vorgesehen: 1. Eröffnung und Begrüßung 2. Wahl der Versammlungsleitung 3. Feststellung der Tagesordnung und der ordnungsgemäßen Einladung sowie Bestimmung von zwei Anwesenden zur Unterzeichnung des Protokolls 4. Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2023 5. Bericht der Kontrollkommission über die Geschäftsjahr 2023 6. Aussprache über die Berichte 7. Entlastung des Vorstandes 8. Anträge Anträge auf Satzungsänderungen: § 5 Abs. 2 Nr. b und d, § 5 Abs. 3 Nr. e, § 5 Abs. 8, § 9 Abs. 2 Nr. b, § 10 Abs. 2 Antrag auf Änderung der Auslagenordnung gem. § 11 Abs. 3 der Vereinssatzung 9. Vorstandswahl: Wahl de:r 2. Beisitzer:in 10. Verschiedenes 11. Mitgliederehrungen Einladung zur Mitgliederversammlung Foto: Lutz Leitmann, Stadt Bochum
Mieterforum IV / 2023 3 ::: Internes Liebe Mitglieder! Abschied von Mieterforum Nicht immer freut man sich über das, was man zu verkünden hat. Und wenn ich Ihnen mitteile, dass der Mieterverein mit der vorliegenden Ausgabe zum letzten Mal eine eigene Zeitschrift verschickt, dann tue ich das alles andere als gerne. Fast genau 40 Jahre ist es her: Im Dezember 1983 erschien unsere Zeitschrift zum ersten Mal, damals unter dem Namen „Mensch Mieter!“, in Schwarz-Weiß und mit 8 Seiten Umfang. 180 Ausgaben sind seither erschienen, seit 2005 in Kooperation mit den Mietervereinen Dortmund, Witten und Essen unter dem Namen „Mieterforum“. Die Entscheidung, so etwas aufzugeben, macht man sich nicht leicht. Aber die Zeiten haben sich in diesen 40 Jahren gewaltig verändert. Damals war der Mieterverein politisch im Aufbruch, medial aber ziemlich kaltgestellt. Weder in den lokalen Medien noch bei unserem Dachverband kamen wir mit unseren Inhalten an, und so war es nahezu zwangsläufig für den 1983 gewählten neuen Vorstand, sich ein eigenes Medium zu schaffen. Der kometenhafte Aufstieg unseres Vereins von unter 7.000 Mitgliedern 1983 auf über 17.500 im Jahre 1997 war sicher nicht nur ein Erfolg dieser Zeitschrift, sondern in erster Linie der konsequenten Interessenvertretung, juritisch wie politisch. Aber unsere Zeitschrift hat diese immer begleitet und verkündet. Heute blicken wir auf mehr als 25 Jahre langsamen, aber stetigen Mitgliederschwundes zurück. Die Mitgliederzahl ist auf unter 14.500 gesunken, obwohl in den letzten beiden Jahren eine kleine Trendumkehr eingesetzt hat. Die Medienlandschaft hat sich völlig verändert, Wohnungspolitik ist Thema auf allen Kanälen und das Internet allgegenwärtig. Auch wir sind seit 1998 mit einer eigenen Homepage dabei, als einer der ersten Mietervereine überhaupt. Und natürlich machen wir auch alles andere, was heutzutage unentbehrlich geworden ist in der neuen Medienwelt: Facebook, Twitter – pardon: X –, Instagram, Newsletter. Informationen, auch vom Mieterverein, sind also heute überall verfügbar. Heute sind wir alle gefordert auszuwählen, was wichtig und was unwichtig für unser Leben ist. Eine Aufregerthema von letzter Woche ist heute oft schon vergessen. Lange Texte auf Papier haben an Bedeutung verloren - erst recht, wenn sie Leser:innen erst Wochen später erreichen. Der Mieterverein stellt sich darauf ein. Mit der gleichen juristischen und wohnungspolitischen Kompetenz werden wir Sie zukünftig schneller informieren, mit Tipps, Mietrecht und Wohnungspolititk. Abonnieren Sie daher unseren Newsletter oder folgen Sie uns in den sog. Sozialen Medien. Und auch diejenigen unter Ihnen, die nun so gar nicht internet-affin sind, können weiterhin Informationen von uns per Post beziehen. Unseren Newsletter wird es für diejenigen, die es wünschen, auch auf Papier geben. Bitte wenden Sie sich bei Interesse an unsere Bochumer Geschäftsstelle, persönlich oder unter 0234 96 11 40. Beitragsanpassung Auch mein zweites Thema für heute gehört nicht zu denen, über die man gerne spricht. Wir müssen zum 1. Januar die Mitgliedsbeiträge an die allgemeine Preisentwicklung anpassen. Diese ist ja derzeit nicht ohne, und uns ist durchaus bewusst, dass Sie auch für Miete, Nebenkosten, Energie, Lebensmittel, Kleidung und alle anderen Dinge des täglichen Bedarfs tiefer in die Tasche greifen müssen als bisher. Aber das gilt natürlich auch für unsere Angestellten, die die Leistung erbringen, wegen derer Sie bei uns Mitglied sind. Entsprechend hoher Druck liegt derzeit auf allen Tarifverhandlungen. Wenn ver.di ihre Vorstellungen auch nur annähernd durchsetzt – und das muss man sich ja streng genommen wünschen – dann wird die kommende Lohnrunde uns die kompletten Mehreinnahmen durch die jetzige Beitragsanpassung wieder wegnehmen. Denn die wird nur 0,50 € pro Monat über alle Beitragsklassen betragen. Wir hoffen, die Belastung für Sie damit in tragbaren Grenzen zu halten. Ich wünsche Ihnen in diesen schwierigen Zeiten ein paar möglichst unbeschwerte Feiertage und einen guten Rutsch! Herzliche Grüße Ihr 1. Vorsitzender Marek Nierychlo, 1. Vorsitzender
Mieterforum IV / 2023 4 ::: Bochum Im kommenden Frühjahr soll das neue Handlungskonzept Wohnen, das die Leitlinien der kommunalen Wohnungspolitik darstellt, vom Rat verabschiedet werden. Dabei handelt es sich um die Überarbeitung des bisherigen Konzepts aus dem Jahr 2017, das geprägt war von der Hoffnung, durch viel Neubau auf der grünen Wiese am Wohnungsmarkt für Entspannung sorgen zu können. Seitdem hat sich die Lage auf dem Bochumer Wohnungsmarkt jedoch weiter verschärft. Vor allem die Neuvermietungsmieten sind gestiegen, und gleichzeitig die Zahl verfügbarer Sozialwohnungen, die für weniger gut Verdienende erschwinglich sind, gesunken. Der Mieterverein hat sich 2023 – wie auch schon 2017 – intensiv in den Diskussionsprozess um das Handlungskonzept eingebracht. Damals fand er jedoch praktisch nichts von seinen Vorstellungen in dem, was der Rat der Stadt am Ende beschloss, wieder. Ähnliches droht auch diesmal wieder, denn das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica, das damals wie heute den Erstellungsprozess im Auftrag der Stadt begleitet, hatte alle von uns vorgeschlagenen Maßnahmen – einschließlich des Kernstücks Wohnraumschutzsatzung – als „nicht weiterzuverfolgen“ empfohlen. Doch diesmal sind wir breiter aufgestellt. Das Bündnis „Gutes Wohnen für Bochum“ hat sich 2021 im Anschluss an Veranstaltung Raus aus der Wohnungskrise! Vorschläge und Forderungen an die Bochumer Politik Di., 05. 12. 2023, um 18.30 in der Quartiershalle der KoFabrik Bochum (Stühmeyerstr. 33) die von ihm verfasste „Erklärung für eine soziale und ökologisch zukunftsfähige Wohnungspolitik“ gegründet. Insgesamt 17 Gruppen, Verbände und Initiativen aus dem gewerkschaftlichen, sozialen und Umweltbereich waren daran beteiligt. Entgegen der Beschränkung auf Neubau erwartet dieses Bündnis mehr bezahlbares Wohnen vor allem durch Bestandsmaßnahmen, insbesondere die Reaktivierung von Leerständen und Schrottimmobilien. Ein Abend zum Thema Zur Veranstaltung in der KoFabrik hat das Bündnis verschiedene Betroffene eingeladen, die über ihre Probleme bei der Suche Die KoFabrik erfreut sich als innenstädtischer Veranstaltungsort einer großen Beliebtheit. nach Wohnraum und beim Wohnen berichten. Die Lösungsvorschläge, die das Bündnis jüngst erarbeitet hat, werden anhand dieser konkreten Beispiele dargestellt. Mit dem Veranstaltungsabend will das Bündnis einen Beitrag zur kommenden Diskussion leisten. Moderation: Kirsten Heining Veranstalter: Bündnis Gutes Wohnen für Bochum (Scientists for Future, Stadt für alle, DGB Ruhr-Mark, Netzwerk für bürgernahe Stadtentwicklung, Mieterverein) Einlass: Ab 18:00 Uhr Der Eintritt ist frei.
Mieterforum IV / 2023 5 ::: Kommunales Veranstalter: DGB Ruhr-Mark, Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e.V., Netzwerk für bürgernahe Stadtentwicklung, Scientists for Future und Stadt für Alle im Rahmen der Initiative „Gutes Wohnen für Bochum“. Di. 05.12.2023 18.30 Uhr Quartiershalle KoFabrik Stühmeyerstraße 33 44787 Bochum Raus aus der Wohnungskrise! Vorschläge und Forderungen an die Bochumer Politik Im kommenden Frühjahr werden mit dem neuen „Handlungskonzept Wohnen“ die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Bochum vom Rat verabschiedet. Das Bündnis „Gutes Wohnen für Bochum“ zeigt Lösungsvorschläge für die Wohnungskrise anhand konkreter Beispiele auf und lässt Betroffene und Expert:innen zu Wort kommen.
Mieterforum IV / 2023 6 ::: Wohnungspolitik Wohnungsgipfel mit mageren Ergebnissen Was Ende September in Berlin der Öffentlichkeit präsentiert wurde, scheint kaum geeignet, dieser Misere ein Ende zu bereiten. Im Einzelnen: – Eine Sonderabschreibung in Höhe von 6 % soll dafür sorgen, dass sich Investitionen in den Wohnungsbau schneller lohnen. Das bedeutet jedoch Förderung nach dem Gießkannenprinzip ohne jede Steuerungsmöglichkeit. Wer im menschenarmen Sauerland baut, kann genauso viel von der Steuer absetzen wie jemand, der versucht, die Wohnungsnot im Hotspot Köln oder Münster zu lindern. Und einen Deckel nach oben gibt es auch nicht. – Die zum 1. 1. 2024 geplante Verschärfung der Energiestandards beim Wohnungsbau wird verschoben. Das verhindert zunächst einen weiteren Anstieg der Baukosten, bedeutet aber nichts anderes als: Klimaschutz wird beim Wohnungsbau kleiner geschrieben. – In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten soll der Bau von bezahlbaren Wohnungen durch eine Änderung im Baugesetzbuch beschleunigt werden. – Der Bund will den Ländern in einem Zeitraum von 5 Jahren 18,15 Milliarden Euro für Wohnungsbauförderung Und wieder ein Wohnungsgipfel in Berlin, der die Erwartungen enttäuschte – sofern denn überhaupt noch jemand Erwartungen darin gesetzt hatte. Das Ergebnis: Mit 14 Maßnahmen will die Bundesregierung den lahmenden Wohnungsbau ankurbeln. Das scheint auch bitter nötig. 2022 wurden statt der geplanten 400.000 gerade mal 295.000 Wohnungen neu errichtet. Im Sozialwohnungsbereich gab es statt der erhofften 100.000 nur 22.545 Förderzusagen – die Zahl der Wohnungen, die dann tatsächlich gebaut werden, liegt meistens noch darunter. Im gleichen Zeitraum fielen allerdings 36.500 Sozialwohnungen aus der Bindung, sodass die Gesamtzahl der preisgebundenen Wohnungen weiter sank. Jetzt sind es nur noch 1,09 Millionen. zur Verfügung stellen, wenn die Länder auf jeden Euro des Bundes noch einmal 1,50 Euro drauflegen. Insgesamt sollen dann 45 Milliarden Euro zur Verfügung stehen. – Beim Programm „Wohneigentum für Familien” (WEF) werden die Einkommensgrenzen von 60.000 auf 90.000 Euro im Jahr angehoben und die Kredithöchstbeträge ebenfalls um 30.000 Euro. – Die Bundesregierung wird für 2024 und 2025 ein Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt” für den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden einführen – die dann natürlich auch saniert werden müssen. – Immerhin: Der Umbau von Büro- und Gewerbeimmobilien zu Wohnraum soll besonders gefördert werden. Hier gäbe es ein Potential von 235.000 Wohnungen. – Änderungen in den Landesbauordnungen sollen das Abweichen von kostenintensiven Standards ermöglichen. – Öffentliche Grundstücke sollen für den sozialen Wohnungsbau kostengünstig abgegeben werden. – Die Lärmschutzregeln für Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbegebieten werden gelockert. – Die Bundesregierung unterstützt Hauseigentümer künftig beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage – in der Höhe abhängig vom Einkommen – von bis zu 30 bis 75 Prozent. Der Speed-Bonus wird zudem auch auf Wohnungsunternehmen sowie Vermieterinnen und Vermieter ausgeweitet und soll so Wohnungsunternehmen motivieren, zeitnah einen Beitrag zur Wärmewende zu leisten. So sollen auch Mieterinnen und Mieter entlastet werden. Die bisherigen Sanierungssätze sollen angehoben werden. – Es gibt vage Pläne zur Senkung der Grunderwerbssteuer. – Planungs- und Genehmigungsverfahren beim Wohnungsbau sollen durch Änderungen der Landesbauordnungen beschleunigt werden. – Die schon im Koalitionsvertrag vereinbarte Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit soll jetzt endlich kommen. Am Bau hapert‘s, und alle bisherigen Versuche, daran etwas zu ändern, sind gescheitert.
Mieterforum IV / 2023 7 ::: Wohnungspolitik Das Medienecho war sehr verhalten. „Der Kanzler legt ein Papier gegen die Baumisere vor. Oder vielmehr ein Papierchen”, kommentierte z. B. die Süddeutsche Zeitung. Auch der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisierte den Wohnungsbaugipfel deutlich: „Die gestern im Kanzleramt vorgestellten 14 Punkte führen weder zu mehr bezahlbarem Wohnraum noch zu sinkenden Mieten. Es fehlt der Bundesregierung nach wie vor ein Plan, wie die Krise am Wohnungsmarkt gelöst werden soll“, kommentierte Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes. Kein Wort zum Thema Mietrecht Bereits im Vorfeld des Gipfels war bekannt geworden, dass das Thema Mietrecht nicht auf der Agenda im Kanzleramt steht. Auf dem Gipfel selbst gab es auch keinerlei Zusagen zur Umsetzung der ausstehenden Mietrechtreformen aus dem Koalitionsvertrag, wozu u. a. die Absenkung der Kappungsgrenzen in angespannten Wohnungsmärkten, die Verlängerung der Mietpreisbremse oder die Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Schonfristzahlungen gehören. Immerhin soll die vom Deutschen Mieterbund geforderte „Neue Wohngemeinnützigkeit“ nächstes Jahr endlich umgesetzt werden. „Die Bundesregierung setzt die völlig falschen Akzente, wenn sie meint, die Krise am Wohnungsmarkt mit mehr Eigentumsförderung und höheren Subventionen für den Heizungsaustausch lösen zu können. Neben dem Bau von bezahlbaren Mietwohnungen muss die Reform des Mietpreisrechts, und zwar insbesondere die Ahndung von Wuchermieten, der Mietenstopp im Bestand und das Verbot von Indexmieten, oberste Priorität haben, wird aber sträflich vernachlässigt“, sagte Siebenkotten. „Mieterinnen und Mieter blicken in eine ungewisse Zukunft. Die Ampel nimmt ihre Sorgen über die hohe Wohnkostenbelastung nicht ernst.“ GEG macht Wohnen teurer Schneller als gedacht hat der Deutsche Bundestag 3 Tage nach Drucklegung der letzten Ausgabe unserer Mitgliederzeitung das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Inhaltliche Änderungen gegenüber unserem Bericht hat es nicht mehr gegeben, doch fehlen immer noch zahlreiche Regelungen zur Förderung. Fest steht, dass die anstehenden Heizungsmodernisierungen das Wohnen verteuern werden. Der Deutsche Mieterbund hat ausgerechnet, wie viel. Eigens für das GEG wurde eine zweite Modernisierungsumlage ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen: Wer eine Heizung neu einbaut, die zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird, und dabei staatliche Förderung in Anspruch nimmt, kann 10 statt 8 % der Kosten auf die Miete umlegen. Die öffentlichen Fördermittel müssen allerdings von den Investitionskosten abgezogen werden – ebenso wie eine Pauschale von 15 % für gesparte Instandhaltungskosten für die alte Heizung. Eine Modellrechnung sieht dann so aus: Ein Vermieter wendet 80.000 Euro für den Einbau einer Wärmepumpe in einem Mietshaus mit 500 m² auf. Hierfür erhält er eine staatliche Förderung in Höhe von 30 Prozent. Von den Modernisierungskosten sind Fördermittel von 24.000 Euro (30 Prozent von 80.000 Euro) sowie ersparte Erhaltungskosten von 12.000 Euro (15 Prozent von 80.000 Euro) abzuziehen. Es verbleiben umlagefähige Modernisierungskosten von 44.000 Euro, von denen der Vermieter 10 Prozent dauerhaft auf die jährliche Miete umlegen kann, also 4.400 Euro jährlich bzw. 366,67 Euro monatlich für das gesamte Gebäude von 500 m². Das bedeutet für den Mieter einer 70 m²-Wohnung, dass anteilig 0,73 Euro/m² auf ihn umgelegt werden können (366,67 Euro : 500 m² = 0,73 €/m² x 70 m²). Seine Miete würde sich um monatlich 51,10 Euro erhöhen. Allerdings ist bei einem Heizungstausch die Modernisierungsumlage auf maximal 0,50 Euro/m² pro Monat begrenzt. Der Vermieter kann die Miete daher um maximal 35 Euro monatlich (0,50 Euro/m² x 70 m²) erhöhen. Fortsetzung von S. 6
Mieterforum IV / 2023 8 ::: Bochum Kurz gemeldet Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Baufertigstellungen Baugenehmigungen 0 500 1000 1500 2000 2018 2019 2020 2021 2022 571 372 838 659 401 794 917 1907 961 875 Bochum wächst Die Stadtverwaltung rechnet mit einem Wachstum der Bochumer Bevölkerung in den nächsten Jahren. In der Ratssitzung am 28. September legte sie auf eine Anfrage der CDU-Fraktion hin ein Szenario vor, nach dem im Jahre 2035 in Bochum 378.800 Menschen leben werden, fast genau 6.000 mehr als Ende 2022 (+ 1,4 %). Dabei steigt vor allem der Zahl der Menschen in den jüngeren (unter 30: + 5,5 %) und mittleren Jahrgängen (30 bis 50: + 7,8 %) überdurchschnittlich. Neues Wohngeld + Mit einer Verdreifachung der Anzahl der Wohngeldempfänger:innen wurde nach der Wohngeldnovelle vom 1. Januar gerechnet. Das ist so nicht ganz eingetreten, jedenfalls nicht in Bochum. Einen deutlichen Anstieg gab es aber schon, nämlich um das 2,4-Fache. Zu den rund 5.500 Haushalten, die im letzten Jahr Wohngeld bezogen, sind also noch einmal rund 8.000 dazugekommen. Die endgültigen Zahlen werden aber erst im 2. Quartal 2024 vorliegen, denn bis dahin ziehen sich infolge der gesetzlichen Übergangsregelungen zwischen Wohngeldgesetz und SGB II (Bürgergeld) bzw. SGB XII (Grundsicherung) noch die Wechselfristen hin. Die Einführung des Bochum Passes soll dagegen keine neue Welle ausgelöst haben, heißt es aus dem Rathaus. Quelle: IT NRW Einstürzende Neubauten Der Neubau, der nach dem Handlungskonzept Wohnen von 2017 in erster Linie die Probleme auf dem Bochumer Wohnungsmarkt lösen soll, hat 2023 einen empfindlichen Dämpfer erlitten. Die Zahl der Baugenehmigungen ist in der ersten Jahreshälfte regelrecht eingestürzt. Von Januar bis Juni wurden lediglich Baugenehmigungen für 101 Wohnungen erteilt. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es viermal so viele. Anteilig ausgedrückt ist das ein Minus von 74,8 %. Zwar ist der Trend nicht auf Bochum beschränkt. Im NRW-Durchschnitt betrug das Minus aber nur 32,6 %. Betroffen sind vor allem Mehrfamilienhäuser. Erschwert wird das Ganze durch ein Phänomen, über das beim letzten Treffen der „Allianz für Wohnen“ gesprochen wurde: Offensichtlich werden viele beantragte und erteilte Baugenehmigungen anschließend gar nicht umgesetzt. Die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen liegt in den letzten Jahren erheblich unter der der erteilten Baugenehmigungen. 2019 und 2020 war das Verhältnis mit 917 zu 372 bzw. 1.907 zu 961 besonders krass. Immerhin war das Jahr 2020 das einzige, in dem das städtische Neubauziel von 800 Wohneinheiten überhaupt erreicht wurde. Das Phänomen zeigt, dass Baugenehmigungen offenbar so billig sind, dass die Wohnungswirtschaft es sich leisten kann, sie auf Vorrat zu beantragen und erst später zu entscheiden, welche davon man tatsächlich realisieren will. Bei der Stadt führt das allerdings zu jeder Menge Arbeit für den Papierkorb. Und natürlich stellt sich auch die Frage, ob der Preis für eine Baugenehmigung kostendeckend ist, oder ob die Stadt dabei draufzahlt. aha
Mieterforum IV / 2023 9 ::: Bochum Rat beschließt neue Satzung Vorkaufsrecht für die Stadt In seiner Sitzung am 2. November hat der Rat der Stadt Bochum eine Vorkaufssatzung beschlossen. Damit hat die Stadt künftig ein Vorkaufsrecht an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken, die sich für den Wohnungsbau eignen. Eine solche Satzung ist Voraussetzung für eine vorausschauende Bodenvorratspolitik, wie sie der Mieterverein seit Langem fordert. Die neue Satzung gilt für alle Grundstücke, die entweder im Innenbereich oder im Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplans liegen. Ziel der Maßnahme ist es, für den dringend benötigten Bau preiswerten Wohnraums dann auch Bauland in ausreichendem Maße zur Verfügung stellen zu können. Möglich wurde die neue Vorkaufssatzung durch Gesetzesänderungen auf Bundes- und Landesebene. Im Juni 2021 trat das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft. Es fügte unter anderem einen neuen § 25 (besonderes Vorkaufsrecht) in das Baugesetzbuch ein, der den Kommunen viel weiter reichende Vorkaufsrechte einräumt als der bereits bestehende § 24 (allgemeines Vorkaufsrecht). Das beschränkte sich im Wesentlichen auf Grundstücke für öffentliche Zwecke, also beispielsweise für Schulen oder Kindergärten. Der neue § 25 ermöglicht es den Kommunen, auch ein Vorkaufsrecht an Grundstücken für den Wohnungsbau auszuüben. Voraussetzung dafür ist aber, dass in der Kommune „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ... besonders gefährdet ist“ und dies durch eine Verordnung des Landes festgeschrieben worden ist. Plötzlich wieder Wohnungsnotkommune Eine solche Verordnung existiert in NRW seit Januar 2023. Sie listet 96 Kommunen auf, in denen der Wohnungsmarkt so angespannt ist, dass den Städten erlaubt wird, so eine Vorkaufssatzung zu beschließen. Zu diesen 96 Kommunen gehören jetzt wieder einige Ruhrgebietsstädte, die in der Mieterschutzverordnung von 2020 nicht enthalten sind, darunter Duisburg, Essen, Dortmund und Bochum. Bochum gilt damit wieder offiziell als Wohnungsnotkommune, was uns als Mieterverein viele lokalpolitische Argumentationen erleichtert. Ärgerlich daran ist allerdings, dass die Landesregierung die Mieterschutzverordnung von 2020 nicht angepasst hat. Die gilt noch bis 2025 und listet nur 18 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt im Münsterland und in der Rheinschiene auf, nicht aber im Ruhrgebiet. In den Geltungsbereich der Mieterschutzverordnung hineinzukommen wäre aber sehr wichtig für jede Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt, denn dort gilt – ein verlängerter Kündigungsschutz nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung, – eine Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 auf 15 % in 3 Jahren – und vor allem die Mietpreisbremse, die die Steigerung von Neuvermietungsmieten begrenzt. „So sehr wir uns über die Sache mit dem Vorkaufsrecht freuen“, kommentiert Mietervereins-Geschäftsführer Michael Wenzel, „so ärgerlich ist doch, dass beim Thema Wohnungsnot jetzt wieder mit zweierlei Maß gemessen wird.“ An unbebauten Grundstücken, die sich für den Wohnungsbau eignen, kann die Stadt Bochum künftig ein Vorkaufsrecht ausüben – und so sicherstellen, dass sie nicht für andere Zwecke genutzt werden. Unser Archivbild zeigt ein Grundstück an der Querenburger Straße, das inzwischen bebaut wird.
Mieterforum IV/2023 10 ::: Verbraucher:innen In beiden Fällen werden mindestens 50 Fälle gebündelt, um das individuelle Risiko der Betroffenen zu minimieren und die Arbeitslast der Gerichte zu senken. Solche Sammelklagen erleichtern den Zugang zur Justiz, stärken die Verhandlungsposition des einzelnen Betroffenen und schaffen Präzedenzfälle für zukünftig ähnliche Verfahren. Wie unterscheiden sich die verschiedenen Formen von Sammelklagen? Bei einer Abhilfeklage im Rahmen einer Sammelklage erhalten die Betroffenen im Falle eines Erfolgs direkt einen Anspruch gegen das Unternehmen, zum Beispiel Schadensersatz. Bei der Musterfeststellungsklage geht es um die Klärung einer allgemeinen rechtlichen Situation und die Gerichtsverfahren sind für viele Menschen mit Ängsten verbunden. Der Ausgang ist unklar, die Kosten für den Einzelnen im Vorfeld nur schwer zu überschauen. Und so scheuen nicht wenige das Risiko, ihre Rechte durchzusetzen. Ein erster Anlauf, sich gemeinsam mit anderen Betroffenen zu wehren, war die Musterfeststellungsklage. Nun gibt es ein weiteres rechtliches Instrument: die Abhilfeklage. Frage, inwieweit Ansprüche geltend gemacht werden können. Diese müssen jedoch in individuellen Verfahren durchgesetzt werden. Insbesondere im Mietrecht kann es vorkommen, dass die grundsätzliche Frage zwar bei vielen Betroffenen gleich ist, die konkreten Schadenersatzforderungen sich aber unterscheiden. Wie verläuft eine solche Klage? Sammellagen sind Verbandsklagen. Das heißt, nur anerkannte Verbände wie der Verbraucherschutz oder der Mieterbund dürfen die Klage einreichen. Zunächst werden viele Beispielfälle gesammelt, indem sich Betroffene registrieren und in ein Klageregister einschreiben. Danach wird der Fall vorbereitet, wobei die Kosten vom Verband getragen werden. Alle registrierten Personen erhalten das gleiche Urteil und erhalten im Falle eines erfolgreichen Ausgangs bei einer Abhilfeklage direkt eine Entschädigung. Bei einer Musterfeststellungklage muss der individuelle Anspruch noch selbst eingeklagt werden. Wann ist eine Sammelklage sinnvoll? Eine Sammelklage ist immer dann sinnvoll, wenn viele Menschen in gleicher Art und Weise betroffen sind, beispielsweise durch eine Vertragsklausel. Ein Beispiel sind die Preisklauseln der eon Fernwärme, die deutschlandweit zu extrem hohen Nachforderungen geführt haben. Für einzelne Betroffene kann das Risiko einer Klage hoch sein, insbesondere wenn kein Rechtsschutz besteht. Auch bei kleineren Schadensersatzforderungen, für die sich keine Einzelklage lohnt, könnte eine Sammelklage passend sein. (cm/mar) Foto: pixabay Verbraucherrechte gestärkt Sammelklage jetzt Wirklichkeit
Mieterforum IV/2023 11 sei immer noch eine teilweise Überlassung, keine vollständige. Dafür sprach zudem der behaltene zweite Wohnungsschlüssel. Damit hatte sich aus Sicht des BGH der Mieter rechtlich und tatsächlich einen Zugriff auf seine untervermietete Wohnraum gesichert. Fazit Die BGH-Entscheidung schließt eine rechtliche Lücke bei der Untervermietung. Damit können nunmehr auch beispielsweise Studierende oder Auszubildende ihre kleine Wohnung untervermieten, wenn sie diese aus beruflichen oder privaten Gründen zwischenzeitlich nicht selbst bewohnen können. Das kann nicht durch Vermieter: innen verweigert werden. Das Urteil des BGH liefert somit rechtliche Klarheit und eine Art „Gebrauchsanleitung für die Untervermietung“. (mag) BGH Urteil vom 13.09.2023 Aktenzeichen VIII ZR 109/22 ::: Mietrecht Bislang hatte der BGH zwar entschieden, dass keine hohen Anforderungen daran zu stellen sind, welcher Anteil der Wohnung Mieter:innen nach der Untervermietung selbst noch verbleibt. Dort ging es allerdings um Wohnungen mit mehreren Zimmern. Der BGH orientierte sich in seiner Entscheidung zunächst am Gesetzeszweck. Wenn Einzimmerwohnungen nicht untervermietet werden dürften, liefe der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz gänzlich ins Leere. Genau wie bei Mehrzimmerwohnungen, sollten Mieter:innen, die ihre Wohnung zeitlich befristet nicht selber bewohnen können, diese behalten dürfen. Das Karlsruher Gericht behalf sich zudem mit einem Kunstgriff. Der Mieter hatte aus ihrer Sicht den Besitz an seiner Wohnung nicht vollständig aufgegeben. In Kommode und Schrank lagen ja noch seine persönlichen Gegenstände. Auch wenn das nur einer Fläche von einem Quadratmeter entsprach, reichte dies dem BGH. Es Urteil Neues vom BGH Der Fall Ein Berliner Mieter bewohnte eine 1-Zimmer-Wohnung. Berufsbedingt musste er für fünfeinhalb Monate ins Ausland ziehen. Dementsprechend bat er seinen Vermieter um Erlaubnis, für diesen Zeitraum die Wohnung untervermieten zu dürfen. Für die Zeit seines Auslandsaufenthaltes lagerte der Mieter seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände in einem Schrank und einer Kommode im Flur. Zudem blieb er im Besitz eines Wohnungsschlüssels. Der Vermieter erteilte die Erlaubnis zur Untervermietung jedoch nicht. Die Entscheidung Der Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift sprach gegen eine Untervermietung. Mieter:innen können danach nur eine Untermieterlaubnis für die Vermietung „eines Teils der Wohnung“ verlangen. Aber wie soll das bei einer Einraumwohnung funktionieren? Auch eine Einzimmerwohnung kann untervermietet werden.
Mieterforum IV / 2023 12 ::: Vermieter:innen „Die Mieterinnen und Mieter sollen jetzt für die Krise zahlen“, bewertet Hans-Jochem Witzke, 1. Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW, die Situation. „Das Geschäftsmodell der börsennotierten Unternehmen, in der Zeit niedriger Zinsen auf Pump hohe Gewinne einzufahren, ist Vergangenheit.“ Der Mieterverein rät allen Mieter:innen, die Mieterhöhungsverlangen genau zu prüfen. Die LEG ist bei diesem Thema in der Vergangenheit mehrfach mit Tricksereien aufgefallen. So hat sie schon zweimal versucht, Mieter:innen eine sogenannte „Festmiete” anzubieten: Wer freiwillig einer Mieterhöhung um 20 € zustimmte, bekam die Garantie, dass die Miete anschließend zwei Jahre lang unverändert bliebe. Für Mieter:innen lag darin allerdings kein Vorteil, weil Mieterhöhungen in freifinanzierten Wohnungen sich ja nach dem Mietspiegel richten müssen, der sich sowieso nur alle zwei Jahre verändert. Und natürlich haben in erster Linie solche Mieter:innen dieses „Angebot” bekommen, bei denen eine Mietspiegel-Mieterhöhung (nach § 558 BGB) gar nicht möglich war, weil der Mietspiegel bereits ausgeschöpft war. Und bekannt ist die LEG auch dafür, die Obergrenze der Preisspanne im Mietspiegel als Miete zu verlangen, auch wenn der Mietspiegel dies ausdrücklich nicht erlaubt, wenn dafür keine besonderen Eigenschaften der Wohnung vorliegen. Mieter:innen müssen einer Mieterhöhung nur zustimmen, wenn folgende Bedingungen vollständig erfüllt sind: – Die letzte Mieterhöhung muss 1 Jahr her sein, bevor die nächste überhaupt verlangt werden darf. – Mieter:innen haben zwei Monate plus den Rest des laufenden Monats Zeit zu prüfen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen. Zwischen 2 Mieterhöhungen liegen also mindestens 15 Monate. – Die Kappungsgrenze muss eingehalten werden: Die Miete darf maximal um 20 % in 3 Jahren steigen. Mieter sollten also immer nachsehen: „Was habe ich vor 3 Jahren gezahlt?” Die jetzt geforderte Miete darf maximal 20 % darüberliegen, egal, ob es zwischendurch eine Mieterhöhung gegeben hat oder nicht. – Die verlangte Miete darf nicht höher sein als die „ortsübliche Vergleichsmiete”, die im Mietspiegel steht. Vermieter:innen müssen darlegen, wie die Wohnung in den Mietspiegel eingeordnet wurde. Mieter:innen sollten diese Enordnung auf jeden Fall überprüfen, denn da wird gerne mal geschummelt: Es werden Abschläge „vergessen” oder Zuschläge verlangt, ohne dass die Wohnung die entsprechenden Merkmale tatsächlich aufweist. Die LEG vermietet in Bochum ca. 1.700 Wohnungen und hat auch in Hattingen ein vierstelliges Angebot. Die aktuellen Mietspiegel in unserem Vereinsgebiet finden Sie unter www.mieterverein-bochum.de/ rat-hilfe/#formulare LEG kündigt Mieterhöhungen an Die LEG hat angekündigt, die Mieten in ihrem Wohnungsbestand deutlich zu erhöhen. Anfang Oktober äußerte LEGVorstand Lars von Lackum gegenüber dpa-AFX, dass der Konzern aufgrund gestiegener Kosten plane, die Mieten „so stark wie regulatorisch möglich“ zu erhöhen. Der Deutsche Mieterbund Nordrhein-Westfalen sieht hierin den Versuch, die Mieterinnen und Mieter für die selbst verschuldete Krise des Wohnungskonzerns zahlen zu lassen und ruft dazu auf, die kommenden Erhöhungen genau zu prüfen. LEG-Konzernzentrale in Düsseldorf
Mieterforum IV/2023 13 ::: Aktuell den Preisen vor der Energiekrise liegen. Die Kostenunterschiede resultieren aus verschiedenen Faktoren, darunter der Sanierungsstatus des Gebäudes. Auf der Internetseite www.heizspiegel.de finden sich die Durchschnittswerte für die einzelnen Gebäude- und Heizungstypen. Die eigene Heizkostenabrechnung kann mit einem Heizkostenrechner schnell eingeordnet werden. In den Geschäftsstellen des Mietervereins ist der Heizspiegel auch in Papierform erhältlich. Der von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online herausgegebene Heizkostenspiegel bietet deutschlandweite Vergleichswerte für Ihre Heizkosten und Ihren Energieverbrauch beim Heizen. Im Abrechnungsjahr 2022 variierten die Heizkosten für eine durchschnittliche 70 m² große Wohnung mit einer zentralen Gasheizung zwischen 940 und 2.215 Euro. Im Jahr 2023 wird der Durchschnittspreis voraussichtlich auf 1.310 Euro sinken, aber immer noch deutlich über Mieter:innen können mithilfe des Heizspiegels überprüfen, ob sie einen relativ hohen Verbrauch haben und ob sie zu viel für Ihre Heizung zahlen. Der Heizspiegel gibt Vergleichswerte für den Verbrauch in kWh und für die Kosten in Euro an. Angesichts der großen Preisschwankungen können die Preisangaben verwirrend sein. Anhand des Verbrauchs lassen sich aber Indizien finden, ob noch Energieeinsparungen möglich sind. (mar) Die Kosten fürs Heizen sind im Jahr 2022 je nach Energieträger um bis zu 81 % gestiegen. Das zeigt der aktuelle Heizspiegel. Mieter:innen können auf der Webseite www.heizspiegel.de ihre Heizkosten vergleichen und bekommen Tipps zum Sparen. Grafik: co2online Neuer Heizspiegel Energiepreise explodieren
Mieterforum IV / 2023 14 ::: Service Ich möchte Mitglied im Mieterverein Bochum, Hattingen u. U. werden: Vorname + Name Straße + Hausnummer PLZ + Ort Vorwahl + Telefonnummer Datum + Unterschrift Rechtsberatung: Unsere Rechtsberater:innen haben feste örtliche Zuständigkeiten für neue Fälle. Diese richten sich nach der Postleitzahl. Bitte vereinbaren Sie sowohl für persönliche Beratung in der Geschäftsstelle als auch für Telefonberatung einen Termin. Berater/in PLZ in Bochum andere Orte Durchwahl (Sekretariat) Marian Totzek 44789 44793 44795 Castrop-Rauxel, Herne 96 11 439 Marc Engelbertz 44787 44797 Hattingen, Sprockhövel 96 11 431 02324 / 52524 Anna Schwehm 44866 44869 44867 MV Wattenscheid 96 11 435 02327 / 88403 Sabine Mosler-Kühr 44892 44894 96 11 434 York Redeker 44799 44803 44801 44807 Dortmund, Essen, Gelsenkirchen, Witten 96 11 436 Judith Zahn 44805 44809 96 11 438 Mark Kattner 44791 44879 96 11 432 Mitglieder werben Mitglieder! Geschäftszeiten Geschäftsstelle Bochum: Brückstraße 58 · 44787 Bochum Fon: 0234 / 96 11 40 Fax: 0234 / 96 11 4 - 11 Öffnungszeiten: Mo – Do: 9.00 – 18.00 Uhr Fr: 9.00 – 12.00 Uhr Geschäftsstelle Wattenscheid: Nikolaistraße 2 · 44866 Bochum Fon: 02327 / 88 40 3 Fax: 02327 / 83 80 66 3 Öffnungszeiten: Mo: 9.00 – 12.00 + 13.00 – 18.00 Uhr Do: 9.00 – 12.00 + 13.00 – 15.00 Uhr Geschäftsstelle Hattingen: Bahnhofstraße 37 45525 Hattingen Fon: 02324 / 52 52 4 Fax: 02324 / 95 03 49 Öffnungszeiten: Di: 9.00 – 12.00 + 13.00 – 18.00 Uhr Do: 9.00 – 12.00 + 13.00 – 15.00 Uhr E-Mail: info@mvbo.de Internet: www.mvbo.de Facebook: facebook.com/Mieterverein.Bochum X (Twitter): @MieterBO Bankverbindung: Sparda Bank Essen eG, IBAN DE25 3606 0591 0000 5206 19 Sie sind Mitglied im Mieterverein und zufrieden? Dann sagen Sie es weiter! Ihre Nachbar:innen, Freund:innen, Kolleg:innen, Verwandten haben auch Stress mit de:r Vermieter:in? Dann werben Sie sie als neue Mitglieder! Wir belohnen jede erfolgreiche Mitgliederwerbung mit einer Beitragsgutschrift in Höhe von 25 Euro! Impressum Herausgeber: DMB – Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e. V., Brückstraße 58, 44787 Bochum Redaktion: Michael Wenzel, Tobias Scholz (ts), Markus Röser, Martin Grebe (mag), Martin Krämer, v. i. S. d. P.: Aichard Hoffmann (aha) Fon: 0234 / 96 11 4 - 44 Fax: 0234 / 96 11 4 - 74 E-Mail: mensch.mieter@mvbo.de Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Titelbilder: alexa auf pixabay.com, Druck: Schaffrath, Geldern Ich habe das neue Mitglied geworben und erhalte die Beitragsgutschrift: Vorname + Name Straße + Hausnummer PLZ + Ort Mitgliedsnummer Datum + Unterschrift
Mieterforum IV / 2023 15 ::: Service Wie viel Strom verbraucht Ihre Waschmaschine bei 30 Grad? Oder wie viel Ihr Fernseher im Stand-by-Betrieb? Das sagen Ihnen unsere Strommessgeräte aufs Watt genau. Sie können die Geräte bei uns für maximal eine Woche kostenfrei ausleihen. Erst bei längerer Ausleihe wird ein EntStrommessgeräte gelt fällig. Einzige Bedingung: Es ist eine Kaution in Höhe von 50 Euro zu hinterlegen, die Ihnen bei ordnungsgemäßer Rückgabe selbstverständlich wieder ausgezahlt wird. Details zu den Regeln der Ausleihe erfahren Sie unter der Rufnummer 0234 / 96 11 40. Ortstermine Wohnungsmängel? Feuchtigkeitsschäden? Begleitung bei der Wohnungsübergabe? Wohngifte-Messung? Wohnflächen-Berechnung? Unser Mann im Außendienst kommt zu Ihnen nach Hause. Burghard-Wolfgang Zipprick ist „richtiger“ Bausachverständiger und hat jahrelange Berufserfahrung als Gebäudesanierer. Im Preis von 95 € (Preisänderungen vorbehalten) sind Anfahrt, Gutachten und Mehrwertsteuer enthalten. Kontakt: Tel: 0157 / 83 95 03 25 E-Mail: svzipprick@gmx.de Bitte klären Sie die Notwendigkeit einer Ortsbegehung vorab in der Rechtsberatung. Angebote für Mitglieder Mediation Bei Streit unter Mietern übernimmt der Mieterverein keine rechtliche Vertretung. Das verbietet unsere Satzung. Wir bieten aber die Möglichkeit einer Mediation an. Sie kann helfen, Nachbarschaftskonflikte ohne Krieg zu lösen. Wir arbeiten zu diesem Zweck mit Susanne Jacob, studierte Pädagogin (M. A.) und systemisch-integrative Therapeutin und Sozialtherapeutin, zusammen. Wenn Sie das Angebot interessiert, wenden Sie sich zunächst an Ihre/n zuständige/n Rechtsberater/in. Es folgt dann ein 4-Augen-Gespräch mit Frau Jacob und anschließend – wenn die andere Seite mitmacht – die eigentliche Mediation. Die Beratung ist für Mitglieder kostenlos. Über unseren Kooperationspartner, die ObjektiVa Versicherungs- u. Finanzierungs-, Beratungs- u. Vermittlungs- GmbH, Grimbartsteig 38B, 13503 Berlin, können unsere Mitglieder besonders günstige Versicherungen der Haftpflichtkasse VVaG, Darmstädter Str. 103, 64380 Roßdorf, abschließen. Bei einer Versicherung kommt es nicht nur darauf an, was sie kostet, sondern auch, was sie leistet. Die Haftpflichtversicherung schließt Auslandsaufenthalte, Ehrenämter, Internetnutzung, Arbeitgeber- und Kollegenansprüche, Schäden an Wohnräumen und beweglichen Sachen, Verlust fremder Schlüssel ein und kostet trotzdem nur 49,27 € für Alleinstehende oder 67,47 € für Paare oder Familien pro Jahr. In der Hausratsversicherung sind Fahrräder bis 10.000 €, gewerblich genutzte Räume und beruflich genutzte Sachen, Aquarien, Terrarien, Wasserbetten, Zimmerbrunnen, Vandalismus, Überspannung nach Blitzschlag, Taschendiebstahl, Kartenmissbrauch nach Einbruchdiebstahl und vieles mehr abgedeckt. Die Kosten und die Versicherungssumme richten sich nach der Wohnungsgröße. Beispiele: Haftpflicht- und Hausratversicherung Wohnungsgröße Versicherungssumme Jahresprämie 35 qm 22.750 € 39,69 € 60 qm 39.000 € 68,50 € 75 qm 48.750 € 85,63 € 100 qm 65.000 € 114,17 € 250 qm 162.500 € 285,43 €
Adressänderungen bitte sofort mitteilen. Unzustellbare Exemplare bitte zurück an den Herausgeber. Mieterticket Da haben Sie ja richtig Schwein gehabt! Nicht nur, dass Sie Mitglied im Mieterverein sind! Mit dem Mieterticket der BOGESTRA erhalten Sie 10% Raba auf den Abopreis folgender Tickets: BärenTicket, Ticket2000, Ticket1000, YoungTicketPLUS! NEU: Bestellen Sie das DeutschlandTicket zum regulären Preis von 49 € ganz unkompliziert ebenfalls über den Mieterverein und machen Sie ganz Deutschland zu Ihrem Zuhause! Jetzt unter 0234 303-2665 beraten lassen und richtig sparen!
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