Neu in Deutschland?

Neu in Bochum?

Wohnung gesucht?



Dann gibt es ein paar Dinge zu beachten – nicht nur bei der Suche, sondern auch bei der Anmietung – damit man keine Fehler macht, die sich vielleicht erst viel später rächen.

Dieser Leitfaden will dabei helfen und erklärt, wie das Wohnen in Deutschland grundsätzlich funktioniert. 

 

Welche Beschränkungen gelten für Migranten?

Flüchtlinge werden in Deutschland grundsätzlich zunächst in sogenannten "Sammelunterkünften" untergebracht, in der Regel so lange, bis über ihren Asylantrag entschieden ist. In Zeiten, in denen die Zuwanderungszahlen besonders hoch sind, werden aber auch teilweise normale Wohnungen genutzt, um Migranten ein Dach über dem Kopf zu verschaffen. Das gilt insbesondere für Flüchtlinge mit "guter Bleibeperspektive", also Menschen, bei denen die Wahrscheinlichkeit, dass Asyl gewährt wird, als besonders hoch gilt. Mieter dieser Wohnungen sind dann aber nicht die Flüchtlinge selbst, sondern zum Beispiel die Kommunen.

Ab wann Flüchtlinge sich selbst eine Wohnung suchen dürfen, in der sie selbst Mieter sind und einen eigenen Mietvertrag haben, hängt vom Aufenthaltsstatus ab. Voraussetzung ist - wie bei anderen Ausländern auch

  • eine Aufenthaltserlaubnis oder
  • eine Niederlassungserlaubnis oder
  • eine Erlaubnis zum Daueraufenthalt EU oder
  • eine blaue Karte EU.

Wichtig: Die Behörde weißt Betroffene ausdrücklich darauf hin, wenn sie sich selbst eine Wohnung suchen dürffen.

Wohnen ist Privatsache.

In Deutschland gibt es viel mehr Mieter als in den meisten anderen Ländern der Welt. Rund 55 Prozent der Menschen wohnen nicht im Eigentum, sondern zur Miete. In manchen Regionen ist der Mieteranteil noch viel höher – in Nordrhein-Westfalen liegt er über 60 Prozent, in Bochum sogar über 70 Prozent.

Trotzdem ist auch das Wohnen zur Miete in Deutschland privat geregelt. Der Staat schafft zwar einen gesetzlichen Rahmen und hilft in konkreten Situationen, kümmert sich aber nicht grundsätzlich darum, wie jemand wohnt. Er weist Familien keine konkreten Wohnungen zu, hilft nicht einmal bei der Suche, und er beaufsichtigt auch nicht die Mietverträge. Und er zahlt – außer bei besonders Einkommensschwachen – auch nicht die Miete.

Mietrecht ist Zivilrecht. Wer eine Wohnung anmieten will, muss mit dem Vermieter einen Vertrag abschließen – Mietvertrag genannt. In diesem Vertrag verpflichten sich beide Parteien zu Leistungen. Der Vermieter stellt die Wohnung zur Verfügung, der Mieter zahlt die Miete. 

Dafür kann er dann über die Wohnung verfügen – fast so, als würde sie ihm gehören. Er darf zwar nichts verändern – insbesondere nichts einreißen oder umbauen. Aber der Mieter bestimmt, wer in seiner Wohnung ein- und ausgehen darf. Der Vermieter kann das Besuchsrecht nicht einschränken. Er darf nicht einmal einen Schlüssel haben!

Allerdings muss man sich an die Regelungen des Mietvertrages halten. Wenn es dabei Streit zwischen Mieter und Vermieter geben sollte, schreitet wiederum nicht (oder nur in ganz krassen Fällen) der Staat ein, sondern man muss die Hilfe der Justiz suchen –  zuständig sind Zivilgerichte. Da das für juristische Laien sehr schwierig ist, gibt es Hilfe bei Rechtsanwälten oder beim Mieterverein, Brückstraße 58, 44787 Bochum.

Zwei Sorten Wohnungen

In Deutschland wird Wohnungsbau auf zwei verschiedene Arten finanziert: öffentlich gefördert und frei finanziert. Frei finanzierte Wohnungen sind ausschließlich mit privatem Geld gebaut und unterliegen keinen Beschränkungen. Jeder kann sie mieten und die Miete ist zwischen den Vertragspartnern frei verhandelbar. 

Die anderen – man nennt sie „Sozialwohnungen“ – sind beim Bau mit staatlichem Geld gefördert worden. Ihre Miete ist niedriger, staatlich kontrolliert, und nur Menschen mit geringem Einkommen dürfen dort einziehen. Wer eine Sozialwohnung mieten will, braucht einen „Wohnberechtigungsschein“ (WBS), der beim „Stadtplanungs- und Bauordnungsamt“ im Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ) hinter dem Rathaus am Gustav-Heinemann-Platz 2-6, beantragt werden kann. 

Aber: Das Amt weist einem keine konkrete Wohnung zu – es hilft nicht einmal bei der Suche. Es stellt lediglich den WBS aus. Den muss man dann dem Vermieter einer Sozialwohnung vorlegen – sonst bekommt man keinen Mietvertrag.

Den WBS bekommen nur Mieter mit geringem Einkommen: 1 Person 12.000 Euro, 2 Personen 18.000 Euro, für jede weitere Person 4.100 Euro mehr.

Wie hoch sind die Mieten?

Bei Sozialwohnungen ist die Miete staatlich festgelegt. Je nachdem, wann die Wohnung gebaut und wie sie gefördert wurde, kann die Miete jedoch unterschiedlich hoch sein. Für ganz neue Sozialwohnungen gilt zum Beispiel 5,25 € pro Quadratmeter als Obergrenze. Mietsteigerungen dürfen maximal 1,5 % pro Jahr betragen. Ältere Sozialwohnungen sind billiger. 

Für freifinanzierte Wohnungen gibt es den Mietspiegel. Das ist eine Preisübersicht, die alle zwei Jahre erneuert wird und zeigt, was Wohnungen – abhängig von Alter, Größe, Lage und Ausstattung – üblicherweise in Bochum kosten. Die meisten Bochumer Vermieter richten sich bei der Preisgestaltung nach diesem Mietspiegel. Vorgeschrieben ist das aber nur bei Mieterhöhungen. Beim Neuabschluss eines Mietvertrages darf der Wert des Mietspiegels um bis zu 20 % überschritten werden.

Laut Mietspiegel kostet zum Beispiel eine 70-qm-Wohnung ohne Balkon in normaler Wohnlage 4,90 € pro qm, wenn sie vor 1930 gebaut wurde, aber 6,04 € pro qm, wenn sie nach 1990 gebaut wurde.

Den Mietspiegel findet man hier.

Eigene Wohnung – woher?

Sehr hilfreich bei der Wohnungssuche ist immer noch die Zeitung. Besonders viele Anzeigen gibt es mittwochs und samstags in der WAZ (Tageszeitung) und im Stadtspiegel (kostenloses Anzeigenblatt). 

Im Internet gibt es zahlreiche Wohnungsbörsen. Dort kann man mit Hilfe von Suchkriterien viel schneller fündig werden als durch das Lesen hunderter Anzeigen. Hier finden sie eine Liste der bekanntesten.

Tipp: Darauf achten, dass die Angebote kostenlos sind. Es gibt schwarze Schafe!

Wohnungsgesellschaften haben zum Teil mehrere 1000 Wohnungen, inserieren sie aber nicht, wenn sie frei werden. Sie haben hausinterne Wartelisten. Man muss sich also bei jedem Unternehmen selbst bewerben und dabei angeben, was man sucht. Eine Liste der Unternehmen gibt es hier.

Freie Sozialwohnungen fasst das Amt für Soziales und Wohnen auf Listen zusammen und veröffentlicht sie ebenfalls unter dem zuletzt genannten Link.

Es gibt professionelle Vermittler, die einem eine Wohnung beschaffen können. Man nennt sie Makler. Nach erfolgreicher Vermittlung verlangen sie eine Provision, die aber nicht höher als zwei Monatsmieten (plus Mehrwertsteuer) sein darf. Wichtig: Der Mieter muss den Makler nur bezahlen, wenn er ihn selbst beauftragt hat, für ihn eine Wohnung zu suchen. Hat der Vermieter den Makler beauftragt, für eine Wohnung einen Mieter zu suchen, muss der Vermieter den Makler bezahlen!

Der Mietvertrag

Bevor man einziehen kann, muss der Mietvertrag unterschrieben werden. Das ist meist ein vorgedrucktes Formular mit jeder Menge Kleingedrucktem, das man gar nicht alles lesen kann. Das ist auch nicht so wichtig, denn wenn Vertragsklauseln den Mieter allzu krass benachteiligen, sind sie ungültig. Auf folgendes aber muss man achten:

  • Ist der Mietvertrag unbefristet oder läuft er bis zu einem bestimmten Datum? Dann ist das bindend, wenn es vernünftig begründet ist. Man kann dann nicht länger wohnen bleiben - aber auch nicht früher ausziehen!
  • Gibt es einen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum? Wenn der für Mieter und Vermieter gleichermaßen und für max. 4 Jahre gilt, ist das wirksam. Mann kann dann nicht eher kündigen, auch nicht, wenn zum Beispiel die Familie nachkommt und die Wohnung zu klein wird!
  • Gibt es eine Staffelmietvereinbarung? Dann ist schon vorher festgelegt, wann die Miete um wie viel steigt. Genau hinsehen! Ist sie auch dann noch bezahlbar?
  • Was steht alles in der Hausordnung? Die gehört mit zum Mietvertrag und ist genauso verbindlich! Hier steht zum Beispiel, ab wann die Haustür abgeschlossen werden muss, welche Ruhezeiten gelten (Zimmerlautstärke!), wer die Mülltonnen rausstellt, die Treppe putzt, und wer Laub oder Schnee fegen muss.

Wer hilft? 

Beim Mieterverein gibt es eine schnelle Vertragsprüfung – binnen 24 Stunden!

Der Einzug

Spätestens bei der Wohnungsübergabe sollte man die Räume genauer untersuchen und auch nach versteckten Mängeln schauen. Denn einerseits kann man deren Beseitigung verlangen. Andererseits sollte man sich dagegen absichern, dass einem solche Mängel nicht später selbst angedichtet werden. Dazu macht man am besten ein Wohnungsübergabe-Protokoll, in dem genau festgehalten wird, welche Räume in Ordnung sind und was ggf. nicht. Einen Vordruck gibt’s hier

Wichtig ist auch, darauf zu achten, dass man alle Schlüssel zu der Wohnung bekommt. Der Vermieter hat kein Recht, einen Schlüssel zu behalten und darf die Wohnung niemals ohne Einwilligung des Mieters betreten!

Viele Wohnungen sind bei der Übergabe fix und fertig renoviert, sodass man sofort einziehen kann. Wo nicht – oder wo einem Farbe oder Tapeten nicht gefallen, muss man selbst zu Pinsel und Eimer greifen. Grundsätzlich darf man die Räumer so gestalten, wie es einem selbst gefällt. Aber die meisten Mietverträge sehen vor, dass man sie beim Auszug in „neutralen Farben“ zurückgeben muss. Wer also Ausgefallenes liebt, sollte sich darüber klar sein, das später wieder rückgängig machen zu müssen. 

Das gilt auch für eigene Einbauten. Wer sich einen Wandschrank zimmert oder ein Hochbett, muss das beim Auszug meist wieder abbauen. Alternative: Mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung darüber treffen.

Nach dem Einzug ...

... winkt ein bisschen Papierkram. Ganz ohne Behördengänge geht es nicht. Hier eine Checkliste:

  • Zähler für Strom (und ggf. Gas und Wasser) ablesen und auf den eigenen Namen anmelden (Stadtwerke).
  • polizeiliche Anmeldung (Bürgerbüro) innerhalb einer Woche, sonst droht Bußgeld!
  • Telefon und Internet anmelden, wenn man sich nicht auf das Mobilphone allein beschränken will.
  • Rundfunk anmelden, auch wenn man gar keinen Fernseher hat – das ist in Deutschland für alle Haushalte vorgeschrieben! (Formulare gibt es bei Banken und Sparkassen). 
Wenn die Wohnung Mängel hat

Wie zu Anfang gesagt: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen. Das beschränkt sich nicht darauf, dass der Mieter einen Schlüssel bekommt und die Wohnung nutzen darf. Es muss auch alles funktionieren, was zur Wohnung dazu gehört: Türen und Fenster, Lichtschalter und Steckdosen, kaltes und warmes Wasser, Heizung und so weiter. Wenn etwas kaputt geht, muss der Vermieter es auf seine Kosten reparieren (es sei denn, der Mieter hat es selbst kaputt gemacht). Tut er das nicht, kann der Mieter die Miete kürzen. Allerdings sollte er sich vorher juristisch beraten lassen (Rechtsanwalt, Mieterverein). 

In besonders krassen Fällen kann man die Wohnungsaufsicht beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung einschalten. Dort hat man die Möglichkeit, mit Bußgeldandrohungen auf den Vermieter einzuwirken.

Wer hilft?

Der preiswerteste  und zuverlässigste Helfer bei allen Problemen mit der Mietwohnung ist der Mieterverein. Voraussetzung ist aber, dass man Mitglied ist. Die Konditionen stehen hier.
https://www.mieterverein-bochum.de/mieterverein/4-tarife-sie-haben-die-wahl/

Eine preiswerte Einmalberatung gibt es bei der Verbraucherzentrale, Große Beckstraße 15, 44787 Bochum

Wenn es auf Geld nicht ankommt: Rechtsanwalt. Er sollte aber Erfahrung mit Mietrecht haben. Ein Indiz hierfür ist die Bezeichnung „Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht“. Eine Liste der Anwälte und ihrer Qualifikation steht im Branchenbuch (gelbe Seiten).

 

Alle Hilfen für Flüchtlinge, die nichts mit Wohnen zu tun haben, koordiniert die Stadtverwaltung.

Kontakt

Geschäftsstelle Bochum:

Brückstraße 58
44787 Bochum

Tel.: 0234 / 96 11 40
Fax.: 0234 / 96 11 4-11

Mo - Do     9:00 - 18:00
Fr              9:00 - 12:00

Geschäftsstelle Hattingen:

Bahnhofstraße 37  
45525 Hattingen

Tel.: 02324 / 5 25 24

Di              9:00 - 12:00
               13:00 - 18:00
Mi + Do     9:00 - 12:00
               13:00 - 15:00

Geschäftsstelle Wattenscheid:

Nikolaistraße 2 
44866 Wattenscheid

Tel.: 02327 / 8 84 03

Mo             9:00 - 12:00
               13:00 - 18:00

Do             9:00 - 12:00
               13:00 - 15:00

info(at)mvbo.de

Facebook: Mieterverein.Bochum

Twitter: @MieterBO

 

Durchwahlen Rechtsberater:

Frau Feldermann  
0234 / 96 11 4-35

Herr Klatt               
0234 / 96 11 4-31

Frau Krieter            
0234 / 96 11 4-32

Frau Mosler-Kühr    
0234 / 96 11 4-34

Herr Redeker      
0234 / 96 11 4-36

Herr Totzek             
0234 / 96 11 4-39

MieterForum

Ausgabe 49 unserer Mitgliederzeitschrift erscheint in diesen Tagen. Hier bereits zum Download (PDF 1,1 MB).

Natürlich kann man in MieterForum Anzeigen schalten. Die Preisliste finden sie hier.

Unser Renner: Das Mieterticket!

10 % Preisnachlass für Mitglieder des Mietervereins auf den sowieso schon vergünstigten Abo-Preis für Ticket 2000, Ticket 1000, Bären-Ticket und YoungTicketPlus - und das in allen Preisstufen. Je nachdem, welches Ticket Sie benötigen, liegt die Ersparnis höher als ihr Mitgliedsbeitrag im Mieterverein!

Bitte erfragen Sie die Details unter 0234 / 96 11 40.

Hinweis: Da das Mieterticket an die Mitgliedschaft im Mieterverein gebunden ist, ist es ein persönliches Ticket (nicht übertragbar).

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