Anmietung

Miethöhe

Wohnungsengpässe reizen nicht nur Makler, die Marktlage zu ihrem Vorteil auszunutzen. Auch Vermieter langen gerade bei Neuvermietungen manchmal kräftig zu. Denn hier greifen die Beschränkungen für Mieterhöhungen (siehe Ratgeber Mieterhöhung) nicht. Deshalb kann der Wohnungsanbieter im Prinzip an Miete verlangen, was der Markt hergibt. Es gibt allerdings zwei Beschränkungen:

• Wenn die Wohnung in einer Stadt liegt, in der die Mietpreisbremse gilt, darf auch bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete (wie sie im Mietspiegel steht) nur um maximal 10 % überschritten werden. In Bochum und Hattingen gilt die Mietpreisbremse allerdings nicht.
• Wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem örtlichen Niveau liegt und vor Ort ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen besteht, gilt dies als Mietpreisüberhöhung (Ordnungswidrigkeit), liegt sie um mehr als 50 Prozent darüber, ist dies Wucher (Straftat). Theoretisch kann der:die Mieter:in dann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Dazu muss er aber nachweisen, dass er sich bei der Anmietung in einer persönlichen Notlage befunden und dass der Vermieter das gewusst hat – praktisch also fast unmöglich.

Es ist deshalb ratsam, sich vorher über die angemessene Miethöhe zu informieren – zum Beispiel durch einen Blick in den Mietspiegel !

Wohnungsmängel

Vor Abschluss eines Mietvertrages sollte man sich die Wohnung auch gründlich auf Mängel hin ansehen. Wegen Mängeln, die schon beim Einzug vorlagen, kann man später nicht mehr die Miete mindern, eventuell erlischt sogar der Beseitigungsanspruch (siehe Ratgeber Wohnungsmängel). Spätestens beim Einzug sollte man sie in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten, wie es im Ratgeber Umzug abgedruckt ist. Noch besser ist, im Mietvertrag festzuhalten, was wegen der Mängel geschehen soll. Gibt es nur mündliche Absprachen, braucht man Zeugen!

Schnüffelei

Mit allerlei Tricks versuchen manche Vermieter:innen auch herauszubekommen, ob die Bewerber solide Mieter:innen sind. Die Einholung einer Schufa-Auskunft über ihre Kreditwürdigkeit ist ihnen seit 1987 verboten. Deshalb verlangen viele heute die Vorlage einer Selbstauskunft von Wohnungssuchenden. Andere wollen eine Art Führungszeugnis vom bisherigen Vermieter sehen. Und wieder andere legen umfangreiche Fragebögen vor. Für alles gilt: Es ist eine Schweinerei, aber wenn Sie die Wohnung haben wollen, müssen Sie wohl oder übel mitspielen. Fragen im Fragebogen, die nicht direkt das Mietverhältnis betreffen (z. B. Mitgliedschaft im Mieterverein, Konfession etc.), brauchen Sie allerdings nicht wahrheitsgemäß zu beantworten.

Mietvertrag

Wichtig ist auch, welche Art Mietvertrag Ihnen angeboten wird. Es gibt unbefristete und befristete, die zu einem vorher vereinbarten Zeitpunkt automatisch enden, ohne gekündigt werden zu müssen! Informieren Sie sich sicherheitshalber – zum Beispiel mit Hilfe unserer Ratgeber Kündigung durch Vermieter und Zeitmietverträge. Sollte Ihnen ein wirksam befristeter Mietvertrag angeboten werden, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie nach Ablauf des Vertrages mit fast hundertprozentiger Sicherheit ausziehen müssen – und umgekehrt selbst den Vertrag auch nicht vorher beenden können!

Umgekehrt versuchen Vermieter:innen manchmal auch, eine Mindestlaufzeit des Mietvertrages festzulegen, indem sie an irgendeiner Stelle einen Kündigungsausschluss für eine bestimmte Zeit festlegen. Der Vertrag ist dann unbefristet, läuft aber mindestens für die vereinbarte Zeit. Das ist zulässig, wenn

• die Klausel für beide Vertragspartner gilt,
• die Ausschlusszeit maximal 4 Jahre beträgt.

Wer eine solche Klausel unterschreibt, muss sich darüber klar sein, dass er vorher nicht aus dem Vertrag (und der Zahlungsverpflichtung) herauskommt.

Weniger wichtig, obwohl man immer wieder davon liest, ist die Frage der zahlreichen ungültigen Klauseln, die in vielen Formularmietverträgen enthalten sind. Hier hat der Gesetzgeber für klare Verhältnisse gesorgt: Klauseln, die Mieter:innen unangemessen benachteiligen, sind nach dem Gesetz null und nichtig. An ihre Stelle treten die gesetzlichen Regelungen, die für Mieter:innen meist sehr günstig sind (siehe Ratgeber Mietvertragsklauseln). Es gilt also keineswegs alles, was im Mietvertrag steht. Trotzdem sollte man ihn genau lesen – und im Zweifelsfalle nachfragen!

Kaution

Viele Vermieter:innen verlangen eine Sicherheitsleistung für ihre Wohnung und die festen Installationen, die sogenannte Kaution. Sie darf maximal drei Monatsmieten betragen, und zwar netto-kalt. Die Kaution muss vom Vermieter während der gesamten Mietzeit festverzinslich angelegt werden – und zwar getrennt von seinem sonstigen Vermögen. Stellt sich bei Ende des Mietverhältnisses heraus, dass der:die Mieter:in Schäden an der Wohnung verursacht hat, kann deren Reparatur aus der Kaution bezahlt werden. Ist das nicht der Fall, muss sie verzinst zurückgezahlt werden. Näheres siehe Ratgeber Kaution.

Abstand

Nicht alle Vermieter:innen suchen neue Mieter:innen selbst. Manche lassen dies auch von den bisherigen Bewohner:innen erledigen. Dann haben Sie es bei der Besichtigung nicht mit dem:der Vermieter:in, sondern mit Ihrem Vormieter zu tun. Die verlangen zuweilen Abstandszahlungen für Sachen, die sie in der Wohnung lassen wollen (Teppichboden, Einbauküche etc.). In Zeiten der Wohnungsnot bereichern sich hier leider auch Mietern zuweilen schamlos: Oft sind die Gegenstände nicht einmal ein Zehntel dessen wert, was für sie verlangt wird.

Auch hier gilt: Wer die Wohnung haben will, muss erstmal mitspielen, auch wenn solche Forderungen sittenwidrig sein können. Zahlen Sie aber niemals ohne detaillierten Kaufvertrag und keinesfalls ohne Quittung! Anschließend sollten Sie die Rechtsberatung aufsuchen. Gelingt nämlich tatsächlich der Nachweis der Sittenwidrigkeit, gibt es eine Chance, das Geld zurück zu bekommen.

Generell gilt: Die Höhe der Zahlungen muss in einem angemessenen Verhältnis zu den übernommenen Gegenständen oder Einrichtungen stehen. Abstandszahlungen für das bloße Freimachen der Wohnung sind generell unzulässig.

Anmache

In den Medien liest man auch immer wieder davon, dass (männliche) Vermieter (weibliche) Wohnungssuchende sexuell belästigen. Da es dafür natürlich nie Zeugen gibt, kann man nur eines raten: Die Wohnung nicht nehmen, sei sie auch noch so schön und preiswert! Vermieter, die schon bei der Besichtigung so anfangen, machen auch so weiter.