Eigentümerwechsel

Viele Mieter haben das schon erlebt, manchen steht es bevor: Eines Tages liegt ein Brief im Kasten, der kurz und bündig informiert: „Liebe Mieterin! Lieber Mieter! Mit Wirkung zum Tage X wurde Ihre Wohnung an Herrn/Frau Soundso verkauft. Ihre Mietzahlungen leisten Sie in Zukunft bitte auf folgendes Konto: … “

Zumindest für die, die mit ihrem bisherigen Vermieter gut ausgekommen sind, sind solche Benachrichtigungen Anlass zur Sorge. Nicht selten wollen die neuen Eigentümer als erstes einen neuen Vertrag abschließen, der in der Regel für die Mieter schlechtere Konditionen oder eine höhere Miete enthält. Allerdings: So verständlich die Sorgen sind, so unbegründet sind sie auch. Nur in ganz wenigen Fällen ist die Rechtslage so eindeutig geklärt wie bei einem Eigentümerwechsel.

Denn grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Das bedeutet: Die neuen Eigentümer treten in alle Rechte und Pflichten der alten ein. Alle bisherigen Regelungen bleiben uneingeschränkt gültig.

 

Mietzahlungen

Die erste Frage, vor der Mieter bei einem Eigentümerwechsel stehen, lautet meist: Ab wann ist die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen? Tatsächlich ist dieser nicht immer vom Zeitpunkt der Mitteilung über den Eigentümerwechsel auch berechtigt, die Miete zu kassieren. Entscheidend hierfür ist das Datum der Grundbucheintragung. Erst wenn ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, darf er Mietforderungen stellen. Im Zweifelsfall hilft der Weg zum Amtsgericht. Dort kann das Grundbuch nach Vorlage des Mietvertrages eingesehen und das Stichdatum eindeutig festgestellt werden.

In Ausnahmefällen kann ein neuer Vermieter die Miete auch vorher kassieren. Dazu bedarf es aber einer förmlicher Abtretungserklärungen des alten Eigentümers. Fordert der alte Vermieter die Mieter selbst dazu auf, Mietzahlungen an die neuen zu zahlen, kann man getrost davon ausgehen, dass eine solche Abtretungserklärung vorliegt.

Schwierig wird die Sache, wenn sich die beiden nicht einig sind, wer die Miete bekommen soll. Wenn beide Ansprüche auf Mietzahlungen stellen, kann man den betroffenen Mietern nur raten, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen. Davon müssen dann die Kontrahenten unterrichtet werden. Beim Amtsgericht liegt das Geld sicher, bis der Streit entschieden ist. Achtung: Mieter, die in einem solchen Streitfall einfach gar nicht zahlen, riskieren eine Kündigung!

 

Mietvertrag

Neue Vermieter können unter keinen Bedingungen den Abschluss neuer Mietverträge verlangen. Sie treten nämlich automatisch anstelle der alten Eigentümer in die bestehenden Verträge ein. Sie können also auch keine höheren Mieten verlangen. Zu einer Mieterhöhung bleibt ihnen nur der gleiche Weg, den die alten Eigentümer auch hätten gehen müssen: der gesetzliche (siehe Ratgeber Mieterhöhung). Auch die Neueinführung von Nebenkosten (etwa für die Einstellung eines Hausmeisters) stellt eine Vertragsänderung dar und bedarf daher der Zustimmung der Mieter.

Gleiches gilt für alle anderen vertraglichen Regelungen, etwa die Hausordnung, die Gartennutzung, die Gewährung eines KfZ-Einstellplatzes etc. Auch an mündliche Absprachen mit dem alten Vermieter ist der neue gebunden. War zum Beispiel die Tierhaltung früher erlaubt (wenn auch nur mündlich), kann sie nun nicht plötzlich ohne triftigen Grund verboten werden. Der Haken bei mündlichen Absprachen: Man braucht Zeugen – im Zweifelsfall den alten Vermieter.

 

Kündigung

Ebensowenig können neue Eigentümer den Hausbewohnern ohne Weiteres kündigen. Auch hier sind sie an die gleichen Bestimmungen gebunden wie die alten. Allerdings besteht die Gefahr, dass ein neuer Eigentümer Eigenbedarf anmeldet. Dagegen sind Mieter weitgehend machtlos. Allerdings gibt es auch für Eigenbedarfskündigungen Auflagen. So müssen diejenigen, die in die Wohnung ziehen sollen, zur Familie oder zum Hausstand des neuen Vermieters gehören. Außerdem muss der Eigenbedarf „vernünftig“ und „nachvollziehbar“ sein. Und: Auch bei Eigenbedarf müssen neue Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen (drei bis neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses) einhalten. Näheres enthält der Ratgeber Kündigung.

 

Sonderfall Umwandlung

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist wieder sehr beliebt. Vor allem großen Wohnungsgesellschaften gelingt es oft nicht, ihre Wohnungen gleich häuserblockweise loszuwerden. Sie bieten sie deshalb auch einzeln zum Verkauf an. Die bisherige Mietwohnung wird dann in eine Eigentumswohnung umgewandelt. In solchen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung geradezu vorprogrammiert, denn die neuen Eigentümer kaufen die Wohnung oft – wenn sie nicht nur eine Kapitalanlage suchen -, um so bald wie möglich in den eigenen vier Wänden leben zu können. Zum Schutz der Mieter gibt es hier allerdings eine Kündigungssperrfrist, die kraft Gesetz mindestens drei Jahre beträgt – und zwar zusätzlich zur gesetzlichen Kündigungsfrist (siehe Ratgeber Umwandlung).

 

Modernisierung

Ein häufiger Grund für Hausbesitzer, sich von ihrem Eigentum zu trennen, ist, dass sie das Geld für die ordnungsgemäße Instandhaltung der Wohnungen nicht mehr aufbringen können oder die Wohnungen in einem Zustand sind, der den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügt. In solchen Fällen wollen die neuen Eigentümer meist erst einmal gründlich modernisieren. Dies müssen die Mieter grundsätzlich dulden, auch wenn anschließend die Miete steigt. Sie haben jedoch die gleichen Rechte – auch Widerspruchs- und Sonderkündigungsrechte! – wie bei allen Modernisierungen. Darüber informiert der Ratgeber Modernisierung.

 

Instandhaltung

Schwieriger ist es, wenn die neuen Eigentümer weniger zum Erhalt der Wohnung tun als die alten. Hier hilft der Gang in die Rechtsberatung, denn Mieter haben Anspruch auf eine laufend instandgehaltene Wohnung. In den meisten Fällen ist per Gesetz oder per Mietvertrag festgelegt, für welche Schäden Vermieter haften müssen und welche zu Lasten der Mieter gehen; (siehe auch Ratgeber Instandhaltung).

 

Kaution

Haben die Mieter eine Kaution geleistet, kann diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Näheres zu diesem Thema enthält der Ratgeber Kaution.