Eigentumsbildung
Viele Mieter:innen träumen von den eigenen vier Wänden. Für etliche, die diesen Traum verwirklicht haben, ist er allerdings zum Alptraum geworden. Je mehr die Zahlen der frischgebackenen Haus- oder Wohnungsbesitzer in den letzten Jahren in die Höhe geschossen sind, desto mehr sind auch die Zahlen der Zwangsversteigerungen gestiegen. Oft wird die Schuld dafür bei Banken oder Geldinstituten gesucht. Da wird nicht selten schlecht beraten, aber häufig machen auch die Bau- oder Kaufwilligen selber Fehler. Das Ergebnis ist dann, dass sie sich bei der Finanzierung übernehmen. Dieser Ratgeber kann natürlich nicht alle Probleme auflisten, will Ihnen aber helfen, die typischen Fehler zu vermeiden – oder sich zu entscheiden, die Finger davon zu lassen.
Daran sollten Sie vor dem Kauf denken
Seien Sie offen und ehrlich zu sich selber und fragen sich, welche Gründe es gibt, weshalb sie Wohneigentum erwerben wollen:
– Der „Herr in den Eigenen vier Wänden“ ist man vielleicht im Einfamilienhaus, aber kaum in einer Eigentumswohnung.
– Eine gute Kapitalanlage – oder Altersvorsorge – ist eine Wohnung nur, wenn zu erwarten ist, dass sie im Wert steigt. Dazu muss sie in gutem Zustand und in einer guten Wohnlage sein.
– Wer seine bisherige Mietwohnung nach einer Umwandlung zum Kauf angeboten bekommt, sollte sich fragen, ob Wohnung, Haus, Nachbarschaft, Wohngegend wirklich die Umgebung sind, in der man bis zum Lebensende bleiben möchte.
Welchen Wohnbedarf haben Sie langfristig? Ist die Immobilie auch nach einer absehbaren Veränderung – zum Beispiel Auszug der Kinder – noch geeignet für Sie?
Wenn Sie eine in eine Eigentumswohnung umgewandelte Mietwohnung kaufen wollen, die zurzeit noch vermietet ist, beachten Sie, dass der Mieter Kündigungsschutz genießt und noch eine Sperrfrist (mindestens 3 Jahre) dazu kommt. Es gibt kein Sonderkündigungsrecht, auch nicht nach einer Zwangsversteigerung.
Können Sie die Finanzierung einer Immobilie auch in Zukunft tragen? Prüfen Sie vorab genau Ihre finanziellen Perspektiven. Und denken Sie auch daran, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist (meist 10 Jahre) die Zinsen höher sein können als zurzeit.
Vergessen Sie nicht, dass beim Kauf einer Immobilie nicht nur der Kaufpreis, sondern weitere Kosten anfallen, z. B. Notarkosten (Grundbucheintrag), Grunderwerbssteuern und ggf. Sanierungs- oder Renovierungskosten. Vor allem, wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen wollen (sei es die, in der sie jetzt als Mieter:in wohnen, sei es eine andere), sollten Sie sich das Haus genau auf eventuelle Baumängel oder Verschleißerscheinungen ansehen. Ein 30 Jahre altes Dach, ein 15 Jahre alter Heizkessel sind bald reif für die Erneuerung. Hier sollte man unbedingt prüfen, ob dafür ausreichend Rücklagen gebildet worden sind. Es gilt das gleiche wie beim Gebrauchtwagenkauf: Kaufpreis plus fällige Reparaturkosten zusammen müssen zu ihrem Geldbeutel passen.
Holen Sie sich für die Finanzierung in jedem Fall mehrere Angebote ein. Die eigene Hausbank ist nicht unbedingt der beste Finanzier. Ein solides Geldhaus als Partner ist sehr wichtig. Denn Käufer:innen, die während der Laufzeit des Kredits – beispielsweise wegen Arbeitslosigkeit – in Zahlungsschwierigkeiten geraten, werden von Geldinstituten mit dünner Finanzdecke schnell in die Zwangsversteigerung gedrängt. Solvente Geldgeber haben da einen längeren Atem und ermöglichen eher eine Umschuldung oder zumindest einen Verkauf zu anständigen Konditionen.
Wichtig ist auch, dass man mindestens ein Viertel des benötigten Kapitals als Eigenkapital verfügbar hat. Zwar gibt es auch 100-Prozent-Finanzierungen, aber die sind besonders teuer.
Das man eine einigermaßen stabile berufliche Perspektive haben sollte, wenn man eine Immobilie erwirbt, versteht sich von selbst. Denn einerseits lässt man sich auf eine Finanzierung ein, die 20, 30 oder noch mehr Jahre läuft (je nachdem, mit wieviel Prozent man den Kredit tilgt). Anderseits kann eine Immobilie auch ein Klotz am Bein sein, wenn man sich beruflich verändern will oder muss.
Nach dem Kauf ist vieles anders
Als Eigentümer:in sind sie für Instandhaltung und Reparaturen selbst verantwortlich. Das ist ein Umstand, der in den vielen Medienberichten zum Thema „Kaufen ist billiger als Mieten“ grundsätzlich vergessen wird. Haben Sie die nötigen finanziellen Reserven? Und haben Sie Zeit und Lust, sich um Handwerker selbst zu kümmern? Denn jetzt ist kein Vermieter mehr da, von dem man die Beseitigung der Mängel verlangen kann.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen – das kann auch die bisherige Mietwohnung nach einer Umwandlung sein – befinden Sie sich mit den anderen Hausbewohnern in einer Eigentümergemeinschaft. Hier kümmert sich um die Kleinigkeiten (Heiz- und Nebenkosten, Reparaturen, Pflege der Außenanlagen etc.) meist eine Hausverwaltung, deren vertragliche Vollmachten hinter denen eines Vermieters nicht allzu weit zurückbleiben. Größere Investitionen werden dagegen von der Eigentümerversammlung beschlossen, und zwar mit Mehrheit. Das heißt: Sie können auch überstimmt werden, müssen aber mit zahlen.
Es ist also auch nicht unwichtig, sich die Miteigentümer näher anzusehen, mit denen man dann in dieser Eigentümergemeinschaft zusammensitzt. Sie sind grundsätzlich gleichberechtigt. Und Streitigkeiten im Hause muss man untereinander regeln. „Miete mindern“, weil ein Nachbar ständig lärmt und der Vermieter ihn nicht ruhiggestellt bekommt, ist keine Option mehr.
Also: Augen auf beim Immobilienkauf, damit das Traumhaus nicht zum Alptraum wird!