Fristlose Kündigung

Wichtig: Will der Vermieter fristlos kündigen, weil der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat, muss er vorher eine Abmahnung schicken und eine Frist setzen, mit der Aufforderung an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten zu ändern. Fristen und Abmahnungen sind dann nicht erforderlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter die sofortige Kündigung ausnahmsweise gerechtfertigt ist.

Der Vermieter muss den zur Kündigung führenden „wichtigen Grund” im Kündigungsschreiben immer angeben. Der Mieter muss zumindest wissen und erfahren, warum der Vermieter das Mietverhältnis fristlos beenden will.

• Der Vermieter kann fristlos kündigen bei
• schwerer Vertragsverletzung des Mieters,
• schwerer Störung des Hausfriedens oder bei anderen schuldhaften
• Pflichtverletzungen des Mieters,
• Zahlungsverzug des Mieters (zwei Monatsmieten),
• wiederholt unpünktliche Mietzahlungen,
• Vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung,
• völlige Vernachlässigung der Wohnung,
• Überbelegung der Wohnung oder
• unerlaubte Untervermietung.
• Unabhängig von den oben genannten Stichworten kann der Mieter immer Besuch in seiner Wohnung empfangen, so oft und so viel er will. Auch die Aufnahme des Ehe- oder Lebenspartners in der Wohnung muss der Vermieter immer dulden. Dies ist nie ein Kündigungsgrund.

Eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs kann in Betracht kommen, wenn der Mieter seinen Sohn und dessen Familie in die Wohnung aufnimmt und dann selber auszieht. Das ist praktisch ein Wohnungstausch oder Mieterwechsel ohne Wissen des Vermieters.

Pflichtverletzung: Störung des Hausfriedens

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Deshalb muss die Kündigung auf jeden Fall zeitnah erfolgen. Die Störung muss in jedem Fall sehr gravierend und nachhaltig sein.

Pflichtverletzung: Unpünktliche Mietzahlungen

Ein vergleichsweise häufiger Fall ist die ständige unpünktliche Mietzahlung des Mieters. Ob der Mieter aber tatsächlich unpünktlich zahlt, hängt aber von der Frage ab, bis wann die Miete denn überhaupt gezahlt sein muss. Für alle Vertragsabschlüsse seit September 2001 gilt die gesetzliche Regelung: Die Miete muss grundsätzlich am Monatsanfang gezahlt werden. Wer am Monatsanfang die Miete zahlen muss, kann sich nicht damit “entschuldigen”, dass er selbst Lohn oder Gehalt erst Mitte oder Ende des Monats erhält. Der Mieter kann allerdings eine Zahlung zur Monatsmitte mit dem Vermieter vereinbaren. Im Zweifelsfall muss er die Existenz einer solchen Vereinbarung beweisen können. Also: Schriftlich geben lassen!

Pflichtverletzung: Zahlungsverzug

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen – aber nicht schon bei jedem Zahlungsrückstand. Zwei Fall-Varianten gibt es:

• Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, das heißt im Rückstand.
• Der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.

Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, zum Beispiel weil der die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln mindert (und die Existenz der Mängel auch beweisen kann). Miete ist in all diesen Fällen die Grundmiete und die laufenden Abschläge für Nebenkosten. Dagegen gehören Nachforderungen des Vermieters aufgrund von Betriebskostenabrechnungen nicht hierzu.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter vom Tisch bekommen, indem er die rückständigen Beträge nachzahlt. Das kann bis zu zwei Monate nach Einreichung einer Zahlungs- und Räumungsklage durch den Vermieter geschehen. Man kann das allerdings nicht beliebig oft wiederholen: Durch die Nachzahlung der offenstehenden Mieten kann sich der Mieter nur einmal in zwei Jahren „retten”. Und sollte der Vermieter wegen der Zahlungsrückstände einerseits fristlos, andererseits gleichzeitig hilfsweise fristgerecht gekündigt haben, wird diese Kündigung nicht unwirksam!

Andere Pflichtverletzungen

Weitere Beispiele für schuldhafte Pflichtverletzungen:

• Wenn der Mieter an der Stromverteilerdose manipuliert.
• Wenn der Mieter im Streit mit dem Vermieter eine Pistole zieht.
• Wenn der Mieter seinen Vermieter auf schwerste Weise bewusst und wiederholt grob beleidigt.

Fristlose Mieterkündigung

Auch Mieter können fristlos kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn

• der Vermieter das Schloss auswechselt und sie ihre Wohnung gar nicht mehr betreten können;
• die Wohnung so erhebliche Mängel hat, dass die Gesundheit oder gar das Leben in Gefahr ist (siehe hierzu den Ratgeber Wohnungsmängel). Allerdings sollte auch der Mieter hier – von Extremfällen abgesehen – hier vorher eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben.

Anders als eine normale Mieterkündigung muss die fristlose Kündigung des Mieters begründet werden!

Schadensersatz

Egal, ob Mieter oder Vermieter: Eine fristlose Kündigung kann zu Schadensersatzpflicht führen:

• Ein Vermieter muss zum Beispiel die Umzugskosten des Mieters ersetzen, wenn dieser zu einer fristlosen Kündigung gezwungen war, – und zwar alle Kosten, die den Mietern durch den Umzug in die neue Wohnung entstanden sind. Das sind auch Maklerkosten, Kosten für Inserate in Tageszeitungen, Kosten für die Ummeldung des Telefons, unter Umständen Renovierungskosten oder Kosten für neue Gardinen in der neuen Wohnung und so weiter. Auch die Mietdifferenz muss möglicherweise ersetzt werden. Zahlt der Mieter in der neuen Wohnung deutlich mehr Miete, hat er einen finanziellen Schaden, zumindest dann, wenn die alte und die neue Wohnung vergleichbar sind. Allerdings muss der Vermieter diese Differenz höchstens drei bis vier Jahre lang zahlen.
• Umgekehrt haften Mieter nach einer berechtigten fristlosen Kündigung des Vermieters zum Beispiel für den Mietausfall, wenn die Wohnung nicht sofort weitervermietet werden kann, oder für Renovierungskosten, wenn sie die Wohnung vertragswidrig in einem desolaten Zustand verlassen haben.