Instandhaltung

Instandhaltung – Vermieterpflicht!

Kommt der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nach, dann können früher oder später Wohnungsmängel auftreten – undichte Türen und Fenster, feuchte Wände, Ausfall der Heizung, kein Licht im Flur – das sind nur einige Beispiele. Detaillierte Informationen hierüber enthält der Ratgeber Wohnungsmängel.

Vermieter müssen solche Mängel auf eigene Kosten beheben. Weder Reparaturen noch erhaltende Maßnahmen (auch nicht die Neuanschaffung z. B. eines defekten Boilers, wenn der alte nicht reparierbar ist) gelten als Modernisierung; die Kosten dürfen also nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden. Eine Modernisierung liegt erst dann vor, wenn die Ausstattung der Wohnung über den bisherigen Zustand hinaus verbessert wird (z. B. Isolierfenster statt einfach verglaste).

Ausnahmen: In einigen Ausnahmefällen sind Mieter:innen zur Beseitigung von Schäden verpflichtet und müssen für die Kosten aufkommen, und zwar

• bei selbstverschuldeten Schäden;
• bei Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen), wenn dies im Mietvertrag steht (siehe hierzu Ratgeber Renovierung; Vorsicht: Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings unwirksam! Im Zweifelsfalle zur Rechtsberatung! Näheres im Ratgeber Mietvertragsklauseln);
• unter bestimmten Umständen bei Kleinreparaturen.

Vorsicht bei Kleinreparaturen

• In vielen Mietverträgen ist vereinbart, dass Mieterinnen und Mieter für kleinere Reparaturen selbst aufkommen müssen. Insbesondere Klauseln in sehr alten Mietverträgen (bis ca. Ende 1988) sind unwirksam. Gültig sind nur Klauseln,
  • die sich auf Einrichtungen beschränken, die von Mietenden ständig benutzt werden (Türklinken ja, Licht im Speicher nein);
  • in denen außer der Einzelfallsumme auch eine angemessene Jahreshöchstsumme genannt wird – etwa das Dreifache der Einzelfallsumme oder zum Beispiel 8 bis 10 % der Jahresmiete.

Fehlen solche präzisen Angaben, dann würden nach Meinung der Gerichte Mieter:innen unangemessen benachteiligt: Sie könnten dann nicht mehr erkennen, was im schlimmsten Fall auf sie zukommt. Die Klausel verstößt dann gegen „Treu und Glauben“ und ist insgesamt ungültig. Die Folge: Mieter:innen brauchen auch für Kleinreparaturen gar nichts zu zahlen! Näheres siehe Ratgeber Mietvertragsklauseln.

Instandhaltungskostenpauschale

Bei Sozialwohnungen ist der Vermieter berechtigt, eine Pauschale für die Instandhaltungskosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen. Die Pauschale ist dynamisiert: Sie darf stets zum 1. Januar um die vom statistischen Bundesamt bekannt gegebene offizielle Inflationsrate angehoben werden. 2023 betrug sie pro qm Wohnfläche:

• 10,61 € für Wohnungen bis 22 Jahren Alter;
• 13,45 € für Wohnungen bis zwischen 22 und 32 Jahren;
• 17,18 € für Wohnungen mit mehr als 32 Jahren Alter.

Diese Beträge verringern sich bei gewerblicher Wärmelieferung (Contracting) und, wenn der Mieter Kleinreparaturen selbst durchführt. Sie erhöhen sich für Wohnungen mit Aufzug und, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführt.

Was tun bei Mängeln?

Sind Vermieter ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen und sind Mängel aufgetreten, haben Mieter :innen verschiedene Rechte. Sie können

• die Instandsetzung verlangen;
• die Miete mindern;
• zusätzlich Miete einbehalten;
• eventuell Schadensersatz verlangen;
• unter bestimmten Voraussetzungen zur Ersatzvornahme schreiten, d. h. die Schäden auf eigene Rechnung begleichen und die Kosten hierfür zurückverlangen;
• eventuell (fristlos) kündigen.

Über all diese Möglichkeiten informieren die Ratgeber Wohnungsmängel, Mietminderung, und – im Spezialfall – Feuchtigkeit. Generell aber gilt: Im Zweifelsfall erst zur Rechtsberatung!