Kaution
Viele Mieter:innen müssen sich vertraglich verpflichten, bei Einzug eine Kaution zu zahlen. Sie soll zur Sicherheit der Vermieter dienen für den Fall, dass die Mieter ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllen, z. B. die Miete oder die Nebenkosten nicht zahlen, Schäden in der Wohnung verursachen oder vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Wenn die Mieter:innen beim Auszug dann ihr Geld zurückhaben wollen, gibt es nicht selten Streit.
Höhe der Kaution
Die Höhe der Kaution ist gesetzlich auf maximal drei Monatsmieten begrenzt (Netto- oder Kaltmiete ohne alle Nebenkosten).
Fälligkeit der Kaution
Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, sind Mieter:innen dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu leisten. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig – und nicht etwa direkt bei Vertragsabschluss! Vertragliche Abweichungen zum Vorteil der Mieter:innen sind jedoch gesetzlich möglich. Zu beachten ist, dass rückständige Kautionszahlungen ebenso wie Mietrückstände den:die Vermieter:in zu einer Kündigung berechtigen können.
Anlage der Kaution
Der:die Vermieter:in muss die Kaution bei einer öffentlichen Sparkasse oder bei einer Bank von seinem Vermögen getrennt anlegen. Mieter:innen können die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.
Vermieter:innen sind gesetzlich verpflichtet, die Kaution marktüblich zu verzinsen und bei Rückzahlung sämtliche angefallenen Zinsen und Zinseszinsen ebenfalls an die Mieter:innen auszuzahlen. Vermieter:innen und Mieter:innen können sich natürlich auch auf eine höher verzinste Anlageform einigen.
Ansprüche der Vermieter
Der:die Vermieter:in kann die Kaution in Anspruch nehmen, wenn der:die Mieter:in seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Werden z. B. fällige Mietzahlungen nicht geleistet, so kann der:die Vermieter:in diese entweder einklagen oder sich aus der Kaution bedienen. In diesem Fall ist der:die Mieter:in verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen. Nach Auszug des Mieters kann der Vermieter eventuell weitere Forderungen von der Kaution abziehen, sofern eine entsprechende Abrechnung vorgelegt wird. Die Zeitspanne, die einem Vermieter zur Prüfung möglicher Ansprüche einzuräumen ist, wird von den Gerichten nicht einheitlich festgesetzt: Sie beträgt bis zu sechs Monaten. Zur Sicherheit sollten Mieter:innen stets sechs Monate warten, bevor sie ihre Kaution einklagen. Fordern kann man allerdings sofort.
Bei Sozialwohnungen dürfen Vermieter:innen nicht – wie im freien Wohnungsbau – die Kaution wegen Miet- bzw. Nebenkostenrückständen einbehalten, da für solche Fälle bereits das in der Miete enthaltene „Mietausfallwagnis“ vorgesehen ist. Bei freifinanzierten Wohnungen gibt es diese Regel nicht!
Bei einer noch ausstehenden Neben- oder Heizkosten-Abrechnung können Vermieter:innen nicht die gesamte Kaution bis zur Endabrechnung einbehalten. Entsprechend der Nachzahlungsbeträge der letzten Jahre – sofern überhaupt welche fällig wurden – kann ein angemessener Teil der Kaution zurückbehalten werden, der Rest aber muss sogleich ausgezahlt werden. Die Frist für die Endabrechnung der Neben- und Heizkosten endet zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode; liegt sie bis dahin nicht vor, muss auch der einbehaltene Teil der Kaution den Mieter:innen rückerstattet werden.
Ansprüche der Mieter:innen
Gibt der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zurück, kann er vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution verlangen. Er ist jedoch auf keinen Fall berechtigt, die letzten Mieten einzubehalten und sozusagen mit der Kaution zu verrechnen. Die Zinsansprüche und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjähren nach drei Jahren.
Rückzahlung bei Eigentümerwechsel
Haben Mieter:innen eine Kaution geleistet, kann diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückzahlung verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Näheres im Ratgeber Eigentümerwechsel.
Übrigens: Ihre Kaution bekommen Mieter:innen auch dann zurück, wenn der:die Vermieter:in pleite ist und das Haus unter Zwangsverwaltung steht – in diesem Falle vom Zwangsverwalter, und zwar ebenfalls unabhängig davon, ob dieser die Kaution vom Vermieter auch erhalten hat oder nicht.