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Kündigung durch den Mieter

Wenn Mieter einen normalen, unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, können sie problemlos und ohne weitere Begründung das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Ausgenommen sind nur Altverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, und in denen etwas anderes individuell vereinbart ist. Das darf dann aber auch nicht die frühere gesetzliche Regel sein, dass sich die Kündigungsfrist nach einer Wohnzeit von 5, 8 und 10 Jahren um jeweils 3 Monate verlängert. Derartige Fälle sind aber ausgesprochen selten. Allerdings: im Zweifel lieber zu Rechtsberatung gehen.

Dennoch können Fehler, die Mieter möglicherweise teuer zu stehen kommen, immer noch passieren. Neben der richtigen Berechnung der Kündigungsfrist müssen auch einige Formvorschriften eingehalten werden.

Formales

Für die Kündigung gilt die Schriftform. Das bedeutet: Kündigen kann man nur schriftlich. Auch weiterhin sind Kündigungen per Fax oder E-Mail genauso unwirksam wie mündliche Kündigungen im Treppenhaus oder am Telefon.

Die schriftliche Mieterkündigung muss unterschrieben sein, und zwar von allen Mietern. Das sind die Personen, die im Kopf des Mietvertrages genannt sind und die den Mietvertrag unterschrieben haben. Adressiert sein muss das Kündigungsschreiben an den Vermieter oder – bei mehreren Vermietern (zum Beispiel einem Ehepaar) – an alle.

Wenn sich Paare trennen, von denen beide im Mietvertrag stehen, gilt: Es können nur beide gemeinsam kündigen. Zieht einer der Partner aus, ohne dass das Mietverhältnis gekündigt wurde, muss der Ausziehende weiter die Miete zahlen. Er gilt nach wie vor als Mieter dieser Wohnung- mit allen Rechten und Pflichten. Derjenige, der aus der Wohnung ausziehen will, kann nicht alleine kündigen. Er kann weder das Mietverhältnis insgesamt noch isoliert für seine Person kündigen. Er hat allenfalls Anspruch darauf, dass sein ehemaliger Partner die Kündigung zum nächstmöglichen Termin mitunterschreibt. Möglich ist es natürlich, dass sich die beiden Ex-Partner und der Vermieter darüber einigen, wer zukünftig Mieter ist und wer nicht. Bei Ehepaaren gilt hier eine Besonderheit: Im Zuge des Ehescheidungsverfahrens kann das Familiengericht entscheiden und festlegen, welcher Ehepartner die Wohnung erhält, ob und unter welchen Bedingungen der andere Partner aus dem Mietvertrag ausscheidet. Der Vermieter ist dann an diese Entscheidung gebunden.

Berechnung der Kündigungsfrist

Eine Kündigung muss spätestens am 3. Werktag (Samstag zählt als Werktag!) beim Vermieter ankommen, wenn der laufende Monat zu der Drei-Monats-Frist noch mitzählen soll. Der Mieter ist im Zweifelsfall dafür beweispflichtig, wann der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Hilfreich ist da ein Einschreiben – oder man wirft die Kündigung persönlich im Beisein eines Zeugen in den Briefkasten des Vermieters. Auch ein Bote, der in Ihrem Auftrag den Brief einwirft, kann als Zeuge fungieren. Wichtig: Personen, die im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind, können nicht Zeugen sein!

Kündigung von Zeitmietverträgen

Haben die beiden Vertragspartner einen Mietvertrag abgeschlossen, der von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum befristet ist (Zeitmietvertrag), kann weder der Vermieter noch der Mieter das Mietverhältnis ordentlich vorzeitig beenden. Der Mieter kann nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Er muss genauso wie der Vermieter den abgeschlossenen Mietvertrag mit fester Laufzeit einhalten und bis zum letzten Tag erfüllen. Er kann nur zum vereinbarten Vertragsende ausziehen, muss aber dabei nicht kündigen, denn das Mietverhältnis endet automatisch. Echte Zeitmietverträge sind nach der Mietrechtsreform von 2001 aber selten geworden. Detaillierte Infos enthält der Ratgeber Zeitmietverträge.

Kündigungsausschluss

Vor allem in Gegenden mit entspanntem Wohnungsmarkt wollen Vermieter ihre Mieter oft lieber halten als loswerden. Deshalb versuchen manche, die Kündigung von Mietern per Vertrag für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Solche Klauseln sind wirksam, wenn zwei Bedingungen eingehalten werden:

  • Der Kündigungsausschluss muss für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten.
  • Der Zeitraum, für den die Kündigung ausgeschlossen ist, darf nicht länger als vier Jahre betragen.

 

Sind beide Bedingen eingehalten, ist innerhalb dieses Zeitraums eine Kündigung nicht möglich – auch nicht für den Mieter!

Außerordentliche Kündigung

In extremen Fällen können auch Mieter außerordentlich – d. h. fristlos – kündigen, nämlich, wenn die Wohnung lebensgefährliche Mängel hat (Beispiel: ungesicherte Stromleitungen), oder wenn ihnen die Nutzung unmöglich gemacht wird (Beispiel: Die Bauaufsicht der Stadt verfügt die Räumung eines Hochhauses wegen Brandschutzmängeln). Liegt ein solcher Fall vor, kann auch ein Zeitmietvertrag oder ein Vertrag mit Kündigungsausschluss vorzeitig beendet werden.

Sonderkündigungsrechte haben Mieter auch bei Modernisierungsankündigungen (siehe Ratgeber Modernisierung) und bei Mieterhöhungsverlangen (siehe Ratgeber Mieterhöhung).