Mieter-Modernisierung
Nicht immer ist eine Wohnung so, wie sich Mieter das wünschen. Und manchmal verändern sich die Bedürfnisse auch im Laufe einer längeren Wohndauer. Wer Familienzuwachs hat, wünscht sich vielleicht ein weiteres Kinderzimmer. Ältere Mieter kommen mit hohen Duscheinstiegen nicht klar, brauchen vielleicht Haltegriffe oder breitere Durchgänge. Oder man sehnt sich einfach nach mehr Komfort. Allerdings kann der Vermieter generell nicht gezwungen werden, an der Wohnung irgendwelche Veränderungen vorzunehmen. Deshalb stellt sich die Frage, was Mieter selbst in ihrer Wohnung eigentlich verändern dürfen.
Grundsätzlich gilt: Alles, was die Bausubstanz der Wohnung nicht verändert, darf der Mieter machen. Selbstverständlich kann man die Wände nach eigenem Geschmack tapezieren und streichen oder einen Teppichboden verlegen. Man darf aber auch Löcher in Wände bohren (auch in Kacheln!), um Regale, Handtuchhalter oder Spiegel zu befestigen. Man darf ein Hochbett oder einen Wandschrank einbauen oder Zimmer durch Leichtbauwände teilen. Man darf die zur Wohnung gehörende Spüle in den Keller schaffen (und aufbewahren!), um Platz für eine Einbauküche zu gewinnen. Und natürlich ist man auch in der Zimmernutzung frei – man kann beispielsweise im Kinderzimmer ein Arbeitszimmer einrichten oder das Schlafzimmer zum Wohnzimmer machen.
Genehmigungspflicht
Sobald man aber bauliche Veränderungen vornehmen möchte, muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Das fängt schon bei Deckenvertäfelungen oder dem Unter-Putz-Verlegen von Elektroleitungen für zusätzliche Steckdosen an. Eine Heizung oder ein Bad einbauen darf man ebenfalls nur mit Erlaubnis des Vermieters. Und natürlich darf man ohne Genehmigung auch keine Türen zumauern und an anderer Stelle neue brechen.
Das heißt allerdings nicht, dass der Vermieter seine Einwilligung in eine solche Mieter-Modernisierung immer verweigern kann. Unter bestimmten Umständen haben Mieter Anspruch auf eine Erlaubnis. So darf der Vermieter seine grundsätzliche Entscheidungsfreiheit in dieser Sache nicht missbrauchen. Das wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter durch den Umbau wesentliche Vorteile und der Vermieter keinerlei Nachteile hätte.
Auflagen
Grundsätzlich kann der Vermieter seine Genehmigung von Auflagen abhängig machen, beispielsweise davon, dass der Mieter seine Umbauten nach beim Auszug wieder rückgängig macht. Aber auch, wenn diese Auflage nicht gemacht wird, heißt das nicht, dass der Mieter die Einbauten beim Auszug einfach in der Wohnung lassen darf. Das gilt nur, wenn es ausdrücklich vereinbart ist.
Häufig verlangen Vermieter auch, dass die Arbeiten von Fachbetrieben durchgeführt werden. Da der Vermieter die Genehmigung nicht erteilen muss, muss man solche Auflagen prinzipiell akzeptieren. Es macht Sinn, über die Genehmigung zur Mieter-Modernisierung und eventuelle Auflagen eine vertragliche Vereinbarung zu schließen, damit klar ist, wer was darf und was muss.
Weg- oder Übernahme?
Ein- und Umbauten, die der Mieter bezahlt, sind natürlich sein Eigentum – und bleiben das auch. Man kann also alles, was man an der Wohnung verändert hat, beim Auszug wieder entfernen – oder gegen eine Abstandssumme an den Nachmieter verkaufen. Bei einer Wegnahme muss man die Wohnung natürlich vollständig in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, also auch Spuren beseitigen! Der Vermieter kann allerdings die Wegnahme verhindern, wenn er dem Mieter eine angemessene Entschädigung zahlt.
Ausnahme: Etwas anderes gilt, wenn der Mieter ein besonderes berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat – beispielsweise, weil er bestimmte Installationen in seiner neuen Wohnung erneut braucht und dann neu kaufen müsste, während der Vermieter natürlich nur den „Zeitwert“ ersetzt.
Eine sinnvolle Alternative ist es daher, sich von vornherein auf eine Übernahme durch den Vermieter zu einigen. Dabei sollte man sich auf einen Preis einigen, der natürlich abhängig davon ist, wie alt die Installationen bei Auszug des Mieters schon sind.
Wichtig: Sollte die Wohnung in der Zwischenzeit durch Verkauf oder Vererbung einen neuen Eigentümer bekommen haben, muss sich der Mieter mit eventuellen Ansprüchen an den alten Vermieter halten. Etwas anderes gilt nur, wenn es ausdrücklich vereinbart ist oder wenn zumindest vereinbart ist, dass Ansprüche des Mieters erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werden.
Es ist also dringend zu empfehlen, über alle solche Absprachen eine schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zu schließen, damit es keine bösen Überraschungen gibt.
Barrierefreiheit
Besonders wichtig kann Mieter-Modernisierung werden, wenn Altersbeschwerden oder gar eine Behinderung beim Mieter auftreten. Seit es überall ambulante Pflegedienste gibt und Sanitätshäuser und Spezialgeschäfte jede Menge seniorengerechte Alltags- und Einrichtungsgegenstände anbieten, können sich viele Menschen den Wunsch erfüllen, so lange wie möglich in den gewohnten vier Wänden zu bleiben. Das gelingt aber nur, wenn die Wohnung dafür auch geeignet ist. Das Stichwort heißt „Barrierefreiheit“, und die ist seit 2001 gesetzlich geregelt.
Seither ist der Vermieter verpflichtet, baulichen Veränderungen zuzustimmen, wenn sie für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich sind. Mieter dürfen also Türen so verbreitern, dass ein Rollstuhl hindurchpasst, Haltegriffe neben der Toilette anbringen, eine Dusche mit niedrigem oder gar keinem Einstieg installieren usw. Auch der Zugang zur Wohnung kann behindertengerecht umgebaut werden – etwa durch einen Treppenlift, wenn dadurch die vertragsgemäße Nutzung der anderen Mietparteien nicht gestört wird.
Der Vermieter kann die Zustimmung zu solchen Umbauten nur verweigern, wenn sein Interesse am unveränderten Zustand des Hauses oder der Wohnung das Interesse an einer behindertengerechten Nutzung überwiegt. Außerdem kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter eine zusätzliche Sicherheit leistet, damit die Umbauten nach dessen Auszug oder Tod wieder rückgängig gemacht werden können. Diese muss aber der Höhe nach angemessen sein.
Insgesamt hilft das „Barrierefreiheitsgesetz“ aber nur Mietern, die über die nötigen Finanzmittel für so einen Umbau verfügen. Denn eine Pflicht für den Vermieter, die Wohnung barrierefrei zu machen, wenn beim Mieter eine Behinderung eintritt, gibt es nicht.
Miethöhe
Selbstverständlich kann der Vermieter wegen der besseren Ausstattung, die die Wohnung durch die Mieter-Modernisierung bekommen hat, nicht die Miete erhöhen. Bei künftigen Mieterhöhungen nach Mietspiegel muss man darauf achten, dass nur die Ausstattung zugrunde gelegt wird, die der Vermieter geschaffen oder bezahlt hat.
Spätere Vermietermodernisierung
Zuweilen modernisieren Vermieter Häuser, die vorher schon von den Mietern modernisiert worden sind. Sind die Mieter-Modernisierungen genehmigt worden, kann man einer späteren Modernisierung des Vermieters widersprechen, wenn dadurch die eigenen Aufwendungen hinfällig würden. Man braucht also nicht zu dulden, dass der Vermieter das mieter-eigene Bad herausreißt und ein anderes Bad einbaut. Natürlich kann es vorkommen, dass dies aus technischen Gründen trotzdem geschehen muss – beispielsweise, weil Leitungen anders verlegt werden müssen. Dann kann der Mieter aber eine Entschädigung in Geld verlangen. Mehr zur Duldungspflicht im Ratgeber „Modernisierung“.
Ohne Zustimmung
Viele Mieter haben im Laufe von Jahrzehnten modernisiert und viel Geld in die Wohnung gesteckt, ohne den Vermieter zu fragen. Dann gilt alles bisher Gesagte leider nicht. Der Vermieter kann ohne Wenn und Aber die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, und der Mieter muss alle Kosten dafür tragen. Das gilt sogar dann, wenn ein Nachmieter die Installationen übernehmen möchte. Man kann davon also nur dringend abraten!