Renovierung

„Schönheitsreparaturen sind Sache des Mieters.“ So oder ähnlich steht es in beinahe jedem Mietvertrag. Fehlt diese Klausel, können sich die Mieter freuen: Ohne vertragliche Regelung sind sie nämlich nicht verpflichtet, zu Pinsel und Farbe zu greifen. Stattdessen ist es dann Pflicht des Vermieters, auch während der Mietzeit diese Arbeiten vorzunehmen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen (gebräuchlicher ist das Wort „Renovierung“) gehört alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt wird, sich im Inneren der Wohnung befindet und mit Tapete und Farbe erledigen lässt. Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken zählt ebenso dazu wie das Streichen von Heizkörpern und -rohren, Fußböden sowie der Innenseiten von Türen und Fenstern. Außenanstriche von Fassade, Fensterläden und -rahmen oder Haustüren sind dagegen immer Vermietersache. Die Reinigung oder gar Erneuerung von zur Wohnung gehörenden Teppichböden müssen Mieter nur dann bezahlen, wenn sie sie überdurchschnittlich stark verschmutzt oder gar beschädigt haben.

Grundsätzlich gilt, dass Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen müssen, als sie selbst verwohnt haben. Sollte im Mietvertrag etwas anderes stehen, ist das ungültig. Denn Regelungen, die Mieter unangemessen benachteiligen, sind nach dem Gesetz nichtig – auch wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag stehen und die Mieter sie unterschrieben haben. Das gilt zumindest für sogenannte „allgemeine Geschäftsbedingungen – also fertig vorformulierte Vertragsklauseln, über die man nicht verhandeln kann. Mehr dazu im Ratgeber Mietvertragsklauseln.

Renovierungen während der Mietzeit

Eine mietvertragliche Regelung, dass Mieter laufende Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten vornehmen müssen, ist grundsätzlich wirksam. Wie oft die Wände neu gestrichen bzw. tapeziert werden müssen, hängt vor allem davon ab, wie stark sie abgenutzt worden sind. Allgemeingültige Fristen gibt es nicht. Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums sieht vor, dass

  • Küche und Bad etwa alle drei,
  • Wohn- und Schlafräume, Dielen und Toiletten etwa alle fünf
  • Nebenräume alle sieben Jahre

 

neu gemacht werden sollen. Solche Fristen sind aber nur eine Richtschnur, Einzelfälle können nach oben und unten davon abweichen.

Achtung: Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der die Räume zwingend nach starren Fristen renoviert werden müssen ohne Rücksicht auf ihren tatsächlichen Zustand, dann ist diese Klausel ungültig – und zwar insgesamt ungültig. Das heißt: Mieter brauchen dann gar nicht zu renovieren, weder beim Einzug, noch während der Mietzeit, und auch nicht beim Auszug! Starre Fristen sind erkennbar an Formulierungen wie „spätestens“ oder „mindestens“.

Aber: Gültig sind hingegen Klauseln, in der die Fristen lediglich Empfehlungscharakter haben – zu erkennen an Formulierungen wie „etwa“, „in der Regel“, „regelmäßig“, „üblicherweise“ oder „im Allgemeinen“.

Ungültig sind auch Klauseln, nach denen der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters „von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ darf. Denn dadurch würde der Mieter gehindert, Farben und Tapeten nach seinem Geschmack auszusuchen.

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch darauf, dass alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt und keine minderwertigen Materialien verwendet werden. Dies bedeutet allerdings nicht, dass Mieter grundsätzlich die Maler kommen lassen müssen. Bekanntlich sind auch manche „Amateure“ durchaus in der Lage, Anstreicharbeiten fachgerecht auszuführen. Aber Achtung: Entsteht durch unsachgemäß ausgeführte Renovierungsarbeiten eine Wertminderung der Wohnung, machen sich die Mieter schadenersatzpflichtig!

Renovierung beim Auszug

In der Regel kümmern sich Vermieter nicht weiter darum, ob ihre Mieter die Wohnungen laufend in Ordnung halten. Erst beim Auszug kommen die Beschwerden. Deshalb ist es hier besonders wichtig, was im Mietvertrag steht und was davon gültig ist.

Enthält der Mietvertrag keine Regelung über Schönheitsreparaturen, brauchen die Mieter auch beim Auszug nicht zu renovieren. Lassen die Vermieter anschließend die Maler kommen, so ist das ihr Problem. Steht dagegen im Vertrag, dass die Mieter für die laufenden Schönheitsreparaturen aufkommen müssen, dann gilt das auch. Wer es also bisher versäumt hat, muss spätestens beim Auszug zu Pinsel und Tapetenbürste greifen.

Dies gilt aber nicht, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung zieht, also bei Beginn des Mietverhältnisses Maler-, Tapezier- und Anstreicharbeiten in der Wohnung vornehmen musste. In diesem Fall kann der Mieter dann nicht verpflichtet werden noch während der laufenden Mietzeit oder bei Beendigung des Mietverhältnisses weitere Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Eine Ausnahme hiervon besteht nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter für dessen Anfangsrenovierung bei Beginn des Mietverhältnisses einen angemessenen finanziellen Ausgleich gewährt hat.

Auch eine Vertragsklausel, die den Mieter grundsätzlich dazu verpflichtet, beim Auszug zu renovieren, egal, wie lange die letzte Renovierung her ist, ist unwirksam. Auch eine Kombination von Klauseln zur Renovierung während der Mietzeit und zur Renovierung beim Auszug ist unzulässig. Es sind dann beide Klauseln unzulässig.

Einige Vermieter haben in den Mietvertrag gesetzt, dass die Mieter die Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen anteilig übernehmen, z. B.

  • 20 %, wenn die letzte Renovierung ein Jahr zurückliegt,
  • 40 %, wenn die letzte Renovierung zwei Jahre zurückliegt,
  • 100 %, wenn die letzte Renovierung fünf Jahre zurückliegt.

 

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2015 sind solche Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich ungültig.

Klauseln, dass man die Wohnung beim Auszug “bezugsfertig” oder “wie übernommen” zurückgeben muss, verpflichten nicht zur Renovierung, sondern nur dazu, sie in den ursprünglichen Zustand zurückzubringen (also z. B. Dübellöcher zuzuspachteln und eigene Einbauten zu entfernen). Wie man eine Wohnung bei Ende des Mietverhältnises hinterlassen muss, verrät der Ratgeber Auszug.

Schadensersatzansprüche

des Vermieters:

Ein Mieter, der notwendige Schönheitsreparaturen, zu denen er laut gültiger Vertragsregelung auch verpflichtet ist, nicht durchführt, verletzt den Mietvertrag. Spätestens beim Auszug wird der Vermieter also die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu muss er dem Mieter eine Mahnung schicken, in der er eine letzte (kurze) Frist setzt. Rühren sich der Mieter dann immer noch nicht, kann der Vermieter den Ersatz der Kosten verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch Fristsetzung und anschließende Anstreicharbeiten der Zeitpunkt, zu dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, muss der Mieter auch den Mietausfall ersetzen. Für den Fall, dass er die Durchführung von Schönheitsreparaturen endgültig und ernsthaft abgelehnt hat, erlischt sogar die Verpflichtung des Vermieters zur Fristsetzung. Er kann dann sofort die Handwerker bestellen.

Soweit sollte es also niemand kommen lassen, denn die Ansprüche des Vermieters verjähren erst sechs Monate nach Übergabe der Wohnung. Vorsicht: Die Zeit, in der Mieter und Vermieter miteinander verhandeln, verlängert die Frist!

Zur Deckung ihres Schadens hat der Vermieter zwei Möglichkeiten:

  • Er kann die Erstattung der Kosten vom Mieter verlangen und nötigenfalls auf Zahlung klagen.
  • Er kann sich auch aus der Kaution bedienen, sofern beim Einzug eine hinterlegt wurde und die Höhe ausreicht (siehe hierzu Ratgeber Kaution).

 

des Mieters:

Auch Mieter können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs Schadensersatzansprüche wegen Schönheitsreparaturen haben: Wenn sie – zum Beispiel beim Auszug – renoviert haben, obwohl sie dazu gar nicht verpflichtet waren, weil die Vertragsklausel unwirksam ist.