Untermiete

Denn Wohnungen können teilweise oder insgesamt untervermietet werden. Im ersten Fall bleibt der Hauptmieter / die Hauptmieterin in der Wohnung und vermietet lediglich ein oder mehrere Zimmer unter. Im zweiten Fall wird die gesamte Wohnung dem Untermieter / der Untermieterin überlassen. Letzteres kommt vor allem dann vor, wenn ein:e Mieter:in sich vorübergehend anderswo – z. B. im Ausland – aufhält. Auch bei Wohngemeinschaften kommt diese Vertragsform vor.

Wichtigstes Merkmal eines Untermieters / einer Untermieterin ist es, dass er seinen Mietvertrag nicht mit dem Eigentümer der Wohnungen hat, sondern mit den Hauptmieter:innen. Miete wird an die Hauptmieter:innen gezahlt, und diesem gegenüber auch gekündigt.

Erlaubnis zur Untervermietung

Wer einen Untermieter / eine Untermieterin in die Wohnung aufnehmen will, sei es ganz oder teilweise, sei es vorübergehend oder auf Dauer, sollte auf jeden Fall den Vermieter vorher um Erlaubnis fragen. Wer dies versäumt, riskiert eine fristlose Kündigung. Alternativ dazu kann der Vermieter auch verlangen, dass Untermieter:innen wieder auszieht.

Unter Umständen haben Mieter:innen jedoch einen Anspruch darauf, dass ihnen diese Erlaubnis erteilt wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Ihnen die Wohnung aufgrund des Auszugs eines Teils der früheren Mitbewohner (Beispiel: Scheidung) zu groß und die Miete zu hoch wird. Ein anderes Beispiel ist, dass die Miete infolge von Arbeitslosigkeit zu teuer wird. Liegt ein solches „berechtigtes Interesse“ vor, kann die Erlaubnis zur Untervermietung sogar vor Gericht eingeklagt werden. Wichtig ist jedoch, dass dieses Interesse erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein darf.

Besteht ein Anspruch auf Untervermietung, muss außerdem die konkrete Person genannt werden, an die untervermietet werden soll. Einen generellen Anspruch auf Untervermietung gibt es nicht. Ein Vermieter / eine Vermieterin kann Einwände erheben, wenn

• die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde;
• ihm die Person des Untermieters nicht zugemutet werden kann. Nicht zumutbar sind zum Beispiel Untermieter:innen, die den Vermieter früher einmal beleidigt, bedroht oder gar angegriffen haben. Auch die finanziellen Verhältnisse des Untermieters gehen die Vermieter:innen nichts an (schließlich haften die Hauptmieter:innen für die Miete). Und die Bildung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann auch ein kirchlicher Vermieter ebenso wenig mit einem „Nein“ zur Untervermietung verhindern wie die Bildung einer Wohngemeinschaft.

Sollte per Vertrag eine sogenannte „Bruttomiete“ gezahlt werden, also eine Miete, in der die Betriebskosten (Wasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger etc.) bereits enthalten sind, können Vermieter:innen ihre Erlaubnis auch von der Zahlung eines angemessenen Mietzuschlags abhängig machen.

Untermieter:in – Vermieter:in

Zwischen Untermieter:innen und Vermieter besteht kein Vertrag. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Untermieter / der Untermieterin nicht kündigen kann. Das bedeutet aber auch, dass der Untermieter keinen Kündigungsschutz dem Vermieter gegenüber hat. Hat der Hauptmieter / die Hauptmieterin eine wirksame Kündigung erhalten oder selbst gekündigt, muss auch der Untermieter ausziehen, auch dann, wenn dies eine Härte darstellt.

Untermieter:in – Hauptmieter:in

Gegenüber den Hauptmieter:innen genießen Untermieter:innen nur dann Kündigungsschutz, wenn die Wohnung als Ganzes untervermietet wurde. Bei einer teilweise untervermieteten Wohnung kann der Hauptmieter / die Hauptmieterin also jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Hier gilt allerdings eine drei Monate längere Kündigungsfrist, also sechs oder neun Monate, je nach Dauer des Untermietverhältnisses.

Möblierte Zimmer

Wer ein möbliertes Zimmer bewohnt, egal ob als Untermieter:in in der Wohnung eines Hauptmieters oder als Mieter:in in der Wohnung des Vermieters, genießt ebenfalls keinen Kündigungsschutz. Hier gibt es außerdem extrem kurze Kündigungsfristen, und zwar

• jeden Tag für den Ablauf des folgenden Tages, wenn die Miete tageweise bezahlt wird;
• bis zum ersten Werktag einer Woche zum Samstag, wenn die Miete wöchentlich gezahlt wird;
• bis zum 15. zum Ende eines Monats, wenn die Miete monatlich gezahlt wird.

Nicht als möblierte Zimmer gelten allerdings in sich abgeschlossene Appartements außerhalb der Vermieterwohnung. Hier gilt der normale Kündigungsschutz wie in allen „normalen“ Mietwohnungen, auch wenn ein Appartement möbliert ist.

Wohngemeinschaften

Auch bei Wohngemeinschaften gibt es Untermietverhältnisse: Ein Hauptmieter mit mehreren Untermieter:innen kann ebenso eine WG bilden wie eine Gruppe von Hauptmieter:innen. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile, sowohl was das Verhältnis zum Vermieter, als auch was das der Mitglieder untereinander angeht. Darüber informiert der Ratgeber Wohngemeinschaften.