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Wohnfläche

In vielen Mietverträgen ist angegeben, wie groß die Wohnung ist. Der Haken: Es stimmt nicht immer. Nach früheren Untersuchungen ist in bis zu 80 % aller Mietwohnungen eine Wohnfläche angegeben, die größer ist als die tatsächliche. Das heißt, dass Millionen Mieter zu viel Miete und zu viel Betriebs- und Heizkosten zahlen. Dieser Ratgeber informiert, welche rechtlichen Folgen das hat, wie man die korrekte Wohnfläche ermittelt und worauf man beim Nachmessen achten muss.

Wohnungsmangel

Das Wichtigste zuerst: Ist die Wohnfläche kleiner als angegeben, kann dies einen Wohnungsmangel darstellen, der den Mieter zur Kürzung der Miete berechtigt. Hier gilt zu unterscheiden:

Ist die im Mietvertrag eingetragene Wohnfläche eine „zugesicherte Eigenschaft“ der Wohnung? Das ist dann der Fall, wenn sie im Mietvertrag nicht nur genannt wird, sondern dort ausdrücklich ein Quadratmeterpreis vereinbart ist – etwa so: „Die Wohnungsgröße beträgt 100 qm. Der Mietpreis beträgt 6,89 € pro qm, also insgesamt 689,00 €.“

Die bloße Flächenangabe im Vertrag als solche stellt hingegen keine zugesicherte Eigenschaft der Wohnung dar. Dies gilt insbesondere für Angaben wie „ca. 100 qm“. In diesem Fall ist maßgebend, ob die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner als die im Vertrag eingetragene Wohnfläche ist. Nur dann stellt dies einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt.

Wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist, kann die Miete um den Prozentsatz gekürzt werden, um den die Wohnung tatsächlich kleiner ist als angegeben. Das gilt auch rückwirkend: Bis zu drei Jahre zurück kann zu viel bezahlte Miete zurückverlangt werden. Noch ältere Ansprüche sind leider verjährt.

Übrigens muss die Angabe der Wohnungsgröße nicht im Mietvertrag stehen. Sie kann sich auch aus einer Mieterhöhung ergeben.

Miete und Betriebskosten

Bei späteren Mieterhöhungen und bei der Abrechnung von Betriebskosten nach Wohnfläche ist immer die 10-Prozent-Grenze maßgeblich. War in einer Mieterhöhung eine mehr als 10 Prozent zu hohe Wohnfläche angegeben, kann der Mieter die in Folge der Falschberechnung zu viel gezahlte Miete zurückfordern. In solche einem Fall muss auch die Betriebskostenabrechnung korrigiert werden.

Ist die tatsächliche Fläche aber nur bis zu 10 Prozent geringer als die im Mietvertrag angegebene, dann wird sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Betriebskostenabrechnungen die im Mietvertrag vereinbarte Fläche zu Grunde gelegt. In diesen Fällen muss der Mieter also für eine Fläche zahlen, die es gar nicht gibt.

Keine Rolle spielt es dagegen bei Rückforderungen – egal ob bei der Miete oder bei Heiz- und Betriebskosten -, ob der Mieter inzwischen ausgezogen ist oder noch in der Wohnung wohnt.

Wohnflächen-Ermittlung

Was gehört alles zur Wohnfläche – und was nicht?

  • Grundsätzlich alle Räume in der Wohnung, auch Diele, Flur, Küche und Bad sowie Abstellkammern oder Einbauschränke.
  • Räume außerhalb der Wohnung, etwa Keller, Waschküche, Trockenraum, Garage oder Treppenhaus, gehören dagegen nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie mitvermietet sind.
  • Balkonflächen dürfen bei Mietverträgen, die bis Ende 2003 abgeschlossen wurden, grundsätzlich bis zur Hälfte angerechnet werden. Bei Verträgen, die ab Januar 2004 abgeschlossen wurden, sind die Balkonflächen hingegen in der Regel nur einem zu einem Viertel anzurechnen, maximal zur Hälfte dann, wenn die Balkone gut nutzbar sind (sonnig, Blick auf Grünflächen etc.).
  • Wintergärten zählen zur Hälfte, wenn sie nicht, aber mit der vollen Fläche, wenn sie beheizbar sind.
  • Ein Garten zählt grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, auch wenn er vom Mieter allein genutzt werden kann.
  • Fläche unter Treppen zählt nicht als Wohnfläche. Auch Treppen selber zählen nicht, wenn sie mehr als drei Stufen haben.
  • Türnischen zählen gar nicht, Fenster-, Wand- und Heizungsnischen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie tiefer als 13 cm sind und bis zum Boden reichen.
  • Unter Dachschrägen richtet sich die Berechnung nach der Raumhöhe. Beträgt sie über 2 Meter, zählt die darunter liegende Fläche voll, zwischen 1 und 2 Metern Raumhöhe zur Hälfte und unter 1 Meter Raumhöhe gar nicht.
  • Räume mit Rundungen, stumpfen oder spitzen Winkeln unterscheiden sich hinsichtlich der Wohnflächen-Anrechnung nicht von rechtwinkligen Räumen. Nur ist die Berechnung komplizierter und erfordert geometrische Kenntnisse. Die Mathematik hält aber für jede Fläche Formeln bereit. Im Zweifelsfall müssen Fachleute herangezogen werden.
  • Hindernisse wie Schornsteine, Pfeiler und Säulen werden nicht zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt.

Wie wird gemessen?

Gemessen wird die gesamte Fläche nach der obigen Aufzählung, und zwar von Wand zu Wand, nicht etwa von Sockelleiste zu Sockelleiste. Das kann mit einem normalen Zollstock oder Maßband geschehen, sollte aber möglichst exakt ausgeführt werden. Man kann auch Ultraschall- oder Laser-Entfernungsmesser verwenden.

Wer eine solche Messung sicherheitshalber nicht selbst durchführen will, kann sich an den Mieterverein wenden und einen Ortstermin mit einem Fachmann vereinbaren. Kosten derzeit: 90 €. Der Mieterverein hilft auch bei der Durchsetzung von Mietminderungsansprüchen und Rückforderungen. Weitere Informationen enthalten die Ratgeber Wohnungsmängel und Mietminderung.

Und wenn die Wohnung größer ist?

In wenigen Fällen kommt es vor, dass sich bei einer exakten Nachmessung herausstellt, dass die Wohnung größer ist als angegeben. Diesen Fehler muss sich der Vermieter dann aber selbst zuschreiben: Er kann keine Nachforderungen stellen und damit auch keine Mieterhöhung begründen. Bei den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen ist die Sache allerdings umstritten. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass der Vermieter bei künftigen Abrechnungen die korrekte Wohnungsgröße zu Grunde legen darf.