Mieterforum Bochum - Nr. 61

Mieterforum III/2020 ::: Mietrecht 15 So hatte es noch das Landgericht Berlin gesehen. Diese Lösung hielten die Karls- ruher Richter allerdings nicht für ver- tretbar. Sie kamen sie zu dem Ergebnis, dass im konkreten Fall aus der gesetzli- chen Regelung keine uneingeschränkte Renovierungspflicht des Vermieters abzuleiten sei. Anders als die Berliner Richter stellten sie auf dem Zustand der Mietwohnung bei Beginn des Mietver- hältnisses ab. Zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung unrenoviert, also schon im gewissen Umfang von vorne herein abgewohnt gewesen, somit bestünde für den Vermieter nur die Verpflichtung, die weitere Verschlechterung seit Mietbe- ginn durch Renovierungsmaßnahmen auszugleichen. Die Wiederherstellung einer teilweisen abgewohnten Wohnung hielten die Richter allerdings weder für sinnvoll noch für praktikabel. Dies mache auch wirtschaftlich im Hinblick auf die Kosten keinen Sinn. Praktikabel sei lediglich die komplette Renovierung, wodurch der Verschleiß aus der Zeit vor dem Mietverhältnis beseitigt und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt werden würde. Im Ergebnis, so die Karlsruher Entscheidung, erhielte der Mieter nach der Renovierung eine Wohnung im besseren Zustand als zu Beginn des Mietverhältnisses. Das stelle jedoch einen Verstoß gegen den sogenannten Grundsatz von Treu und Glauben dar. Die Konsequenz: Der Mieter muss sich in einem derartigen Fall an den erforderlichen Kosten beteiligen. Nach Ansicht des BGH bedeutet dies regelmäßig eine hälftige Kostenbetei- ligung. Soll der Vermieter die Arbeiten selbst durchführen, kann er deswegen zunächst einen angemessenen Kosten- vorschuss vom Mieter verlangen, bevor er die Arbeiten durchführt. Fazit Das Urteil des Bundesgerichtshofs zu den Schönheitsreparaturen bei einer zu Mietbeginn nicht renovierten Wohnung ist nicht praxistauglich. Im Ergebnis wird es dazu führen, dass Mieter ihre Mietwohnung trotz fehlender mietver- traglicher Verpflichtung selbst renovieren müssen. Im Zweifelsfall ist dies billiger, als die Hälfte einer Handwerkerrechnung zu übernehmen. BGH, Urteil vom 08.07.2020 VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 Eingeschränktes Recht zur Mietminderung bei Baulärm Der Fall Ein Mieter bezog eine Mietwohnung. Bereits zu diesem Zeitpunkt befand sich auf dem gegenüberliegenden Grund- stück eine Baulücke, die seit 1946 nicht bebaut worden war. Vier Jahre nach dem Einzug war es dann doch soweit: Auf dem Nachbargrundstück erfolgte eine Neube- bauung. Diese war mit erheblichem Lärm verbunden. Der Mieter maß Schallschutz- werte von bis zu 75 Dezibel. Über die Lärmbeeinträchtigung führte er Protokoll und minderte dann die Miete um mo- natlich 10%. Die Vermieterin akzeptierte dies nicht und klagte auf Zahlung der eingehaltenen Miete. Die Entscheidung Auch hier hatte das Berufungsgericht die Zahlungsklage der Vermieterin zunächst abgewiesen. Insoweit lag es nun am BGH, eine abschließende Entscheidung zu treffen. Der BGH rügte die Rechtsprechung des LG. Wenn der Vermieter nicht recht- lich gegen den Bauherren des Neubaus vorgehen kann, darf, so die Karlsruher Richter, das Risiko von Veränderungen im Umfeld einer Wohnung nicht einseitig auf den Vermieter abgewälzt werden. Im Regelfall begründen erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen von einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück keinen zu einer Mietminderung berechtigenden Mietmangel. Ist die Bebauung rechtmäßig und muss der Vermieter die Beeinträchti- gungen baurechtlich hinnehmen, kann der Mieter auch grundsätzlich die Miete nicht mindern. Aus dem Mietvertrag kann in der Regel nicht abgeleitet werden, dass eine Wohnung frei vom Baustellenlärm sei. Eine Ausnahme liegt allenfalls dann vor, wenn es sich um eine erhebliche Beein­ trächtigung handelt. Dies kann bei Bau- maßnahmen auf einem Nachbargrund- stück allerdings nicht automatisch ver- mutet werden. Vielmehr muss der Mieter beweisen, dass seine Wohnung durch die Baumaßnahmen überdurchschnittli- chen Belastungen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ein- schränken. Da diesbezüglich noch weitere Feststellungen zu treffen waren, wurde der Fall an das LG zurückgewiesen. (mag) BGH, Urteil vom 29.04.2020 VIII ZR 31/18

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