Kündigung durch den Vermieter

Vermieter können nur kündigen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen war und sie sich auf einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe berufen können:

• Eigenbedarf oder
• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder
• schwerwiegende Vertragsverletzungen des:der Mieters:in

Formen und Fristen

Vermieter müssen sich an zwingende gesetzliche Formvorschriften halten, sonst ist die Kündigung unwirksam.

• Der:die Vermieter:in muss Wohnungen schriftlich kündigen und das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben. Mündliche oder telefonische Kündigungen, per Fax oder E-Mail sind unwirksam. Die schriftliche Kündigung muss von allen Vermietern unterschrieben sein, bei einem Ehepaar also von beiden.
• Der:die Vermieter:in kann auch einen anderen bevollmächtigen, die Kündigung auszusprechen. Kündigt zum Beispiel ein Rechtsanwalt oder ein Hausverwalter im Namen des Vermieters, muss dieser Kündigung die Vollmacht im Original beiliegen. Fehlt die Vollmachtsurkunde, kann der:die Mieter:in die Kündigung unverzüglich (das heißt: innerhalb von 14 Tagen) zurückweisen.
• Das Kündigungsschreiben muss immer an alle Mieter:innen gerichtet werden, die den Mietvertrag auch unterschrieben haben.

 

Käufer:innen eines Mietshauses oder einer Wohnung können erst kündigen, wenn sie im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen sind (siehe Ratgeber Eigentümerwechsel).

Außerdem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Sie betragen:

• bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren: drei Monate,
• bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren: sechs Monate,
• bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren: neun Monate.

 

Wichtig: Fehler bei der Berechnung der Kündigungsfrist machen die Kündigungen nicht unwirksam. Für die Fristen gelten dann aber automatisch die gesetzlichen Regeln.

Der:die Vermieter:in muss die Kündigung begründen. Er muss einen der anerkannten gesetzlichen Kündigungsgründe angeben. Wichtig: Nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe werden berücksichtigt. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur ausnahmsweise möglich.

Kündigungsgrund: Eigenbedarf

Eigenbedarf liegt vor, wenn der:die Vermieter:in die Wohnung für sich selbst oder für einen nahen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Als nahe Familienangehörige gelten Verwandte in gerader Linie, also Eltern und Kinder des:der Vermieters:in. Aber auch zugunsten von Enkelkindern oder Geschwistern und deren Kindern kann der Vermieter:in kündigen.

Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er oder ein Familienangehöriger in die Mietwohnung zieht. Das kann der Fall sein, wenn der:die Vermieter:in in der gekündigten Wohnung seinen Alterswohnsitz begründen will oder wenn er seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will.

Was tatsächlich vernünftig und nachvollziehbar ist, muss für jeden Einzelfall neu entschieden werden, notfalls durch ein Gericht. Dabei sind der bisherige Lebensweg des:der Vermieters:in, seine Zukunftspläne und seine persönlichen Vorstellungen und Bedürfnisse zu berücksichtigen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der:die Vermieter:in die Person nennen, für die er die Wohnung benötigt, und einen konkreten Sachverhalt schildern, warum diese Person ausgerechnet die Mieterwohnung braucht. Die Kündigungsbegründung muss immer so detailliert sein, dass der:die Mieter:in überprüfen kann, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung möglich und sinnvoll ist.

Bei folgenden Fall-Varianten liegt kein Eigenbedarf vor:

• Vorgeschobener Eigenbedarf: Das ist der Fall, wenn der:die Vermieter:in oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mieterwohnung ernsthaft überhaupt nicht nutzen will. Tatsächlich geht es dem:der Vermieter:in in derartigen Fällen darum, eine:n “aufmüpfigen” oder “lästigen” Mieter:in loszuwerden. Indizien hierfür sind: Vorangegangene Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen, Mietminderungen und so weiter.
• Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: Hier liegt zwar Eigenbedarf “auf dem Papier” vor, die Kündigung ist aber grob unbillig und damit unzulässig. Das ist der Fall, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen. Der:die Vermieter:in kann dann auch in diese Wohnung einziehen. Etwas anderes gilt, wenn der:die Vermieter:in gute und vernünftige Gründe dafür hat, warum er die leer stehende Wohnung nicht beziehen will. Sind die leer stehenden Wohnungen im Haus nicht vergleichbar mit der gekündigten Mieterwohnung und hat der:die Vermieter:in vernünftige Gründe, warum er ausgerechnet in diese Wohnung einziehen will, dann muss er die leer stehende Wohnung den gekündigten Mieter:innen zumindest zum Tausch anbieten. Erfolgt dies nicht, ist die Kündigung allerdings nicht unwirksam! Der:die Mieter:in bekommt dann nicht die Wohnung zurück, sondern Schadensersatz.
• Überhöhter Wohnbedarf: Missbräuchlich kann es sein, wenn der:die Vermieter:in einen weit überhöhten Wohnbedarf mit der Eigenbedarfskündigung geltend macht. Das gleiche gilt, wenn der:die Vermieter:in seinem erwerbslosen Sohn vermeintlich eine 200 Quadratmeter große Wohnung zur Verfügung stellen will. Allerdings: Alter, Familienstand, Vermögensverhältnisse und die beabsichtigte Nutzung durch die Vermieterfamilie sind mit zu berücksichtigen. Letztlich kann der:die Vermieter:in über seinen Raumbedarf allein entscheiden. So kann die Kündigung einer Großwohnung im Einzelfall auch durchaus vernünftig und nachvollziehbar sein. Im Zweifel entscheidet das Gericht, ob der Eigenbedarf noch nachvollziehbar ist.
• Treuwidrig und widersprüchlich: Stützt der:die Vermieter:in die Kündigung auf Gründe, die schon vor Abschluss des Mietvertrages vorgelegen haben oder zumindest vorhersehbar waren, dann ist die Kündigung unzulässig. Es ist widersprüchlich, wenn der:die Vermieter:in die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie einem Familienangehörigen zu überlassen. War die Vermietertochter im dritten Monat schwanger, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde, kann der:die Vermieter:in nicht ein halbes Jahr später mit der Begründung kündigen, seine Tochter benötige für sich und ihr Kind eine angemessene Wohnung.
• Befristeter Eigenbedarf: Auch wenn der:die Vermieter:in die Wohnung nur kurzfristig für ein paar Monate oder als Ferienwohnung benötigt, rechtfertigt dies keine Eigenbedarfskündigung. Als Eigenbedarf anerkannt wurde dagegen vom Bundesgerichtshof, dass ein Vermieter eine Wohnung regelmäßig zweimal im Jahr für ein paar Wochen nutzen wollte, um seine in der Stadt lebende Tochter zu besuchen.
• Zweck verfehlt: Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn die Wohnung nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der:die Vermieter:in im Kündigungsschreiben angibt. Kündigt der Vermieter für seine 80-jährige gehbehinderte Mutter im sechsten Stock ohne Aufzug, dafür aber mit Einzelkohleofen, dann ist diese Wohnung für die 80-Jährige sicherlich nicht geeignet. Die Kündigung ist unwirksam.

Vorgeschobener Eigenbedarf

Hat der:die Vermieter:in den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, das heißt, waren die Gründe im Kündigungsschreiben vorgeschoben oder frei erfunden, ist das “vorgeschobener Eigenbedarf”. Dann hat der:die Mieter:in Anspruch auf Schadensersatz. Solange die Wohnung nicht verkauft oder wieder neu vermietet ist, kann der:die Mieter:in auch den Wiedereinzug in die Wohnung fordern.

Im Regelfall heißt Schadensersatz aber Entschädigung in Form von Geld. Der:die Vermieter:in kommt für alle Kosten auf, die dem:r Mieter:in durch den Umzug in die neue Wohnung entstanden sind. Das sind Umzugskosten, Maklerkosten, Kosten für Inserate in Tageszeitungen, Kosten für die Ummeldung des Telefons, unter Umständen Renovierungskosten oder Kosten für neue Gardinen in der neuen Wohnung und so weiter. Auch die Mietdifferenz muss der:die Vermieter:in in Form von Schadensersatz möglicherweise ersetzen. Zahlt der:die Mieter:in in der neuen Wohnung deutlich mehr Miete, hat er einen finanziellen Schaden. Zumindest dann, wenn die alte und die neue Wohnung vergleichbar sind. Die Mietpreisdifferenz muss der:die Vermieter:in zahlen. Problematisch ist, wie lange die höhere Miete gezahlt werden muss. Das ist obergerichtlich noch nicht entschieden.

Wichtig: Der:die Mieter:in muss nachweisen, dass der:die Vermieter:in den Eigenbedarf tatsächlich nur vorgetäuscht hat. Es reicht aus, wenn er zum Beispiel beweist, dass direkt nach seinem Auszug die Wohnung zum Verkauf angeboten wurde oder dass nicht die im Kündigungsschreiben genannte Person eingezogen ist, sondern jemand anders. Das sind so starke Indizien für einen vorgetäuschten Eigenbedarf, dass dann der:die Vermieter:in beweisen muss, dass ursprünglich tatsächlich Eigenbedarf vorlag und bis zum Ende der Kündigungsfrist auch bestand. Bei der Überprüfung eines möglichen nachträglichen Sinneswandels müssen die Gerichte dann strenge Anforderungen stellen.

Kündigungsgrund: Wirtschaftliche Verwertung

Die so genannte Verwertungskündigung ist möglich, wenn der:die Vermieter:in durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Zu dieser Verwertungskündigung greift der:die Vermieter:in meistens dann, wenn er das Haus oder die Wohnung verkaufen beziehungsweise von Grund auf sanieren will oder muss. Kein Fall der Verwertungskündigung ist es, wenn der Vermieter:in nach Kündigung des:der Mieters:in die Chance hätte, von einem anderen Mieter eine höhere Miete zu bekommen, oder wenn der:die Vermieter:in die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen will.

Der geplante Verkauf

Grundsätzlich kann der:die Vermieter:in entscheiden, ob er sein Haus oder seine Wohnung vermietet oder verkauft. Ist der Verkauf des Hauses praktisch unmöglich, weil es vermietet ist, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein. Zum Beispiel dann, wenn das Haus vermietet für 250 000 Euro und unvermietet für 500 000 Euro verkauft werden könnte.

Im Kündigungsschreiben muss der:die Vermieter:in angeben, welche Nachteile ihm durch den möglichen Kaufpreisunterschied entstehen. Der Hinweis auf allgemeine Erfahrungssätze, dass leerstehende Häuser und Wohnungen immer teurer zu verkaufen sind, reicht keinesfalls aus.

Außerdem muss der:die Vermieter:in begründen, warum er auf den Verkauf angewiesen ist. Pauschale Hinweise auf die allgemeine Ertragslage des Hauses und die eigene finanzielle Situation genügen nicht.

Einen wirtschaftlichen Nachteil erleidet der:die Vermieter:in, wenn er zwingend verkaufen muss, aber alle Kaufwilligen nur Interesse an der geräumten Wohnung haben, weil sie selber einziehen wollen.

Ein Nachteil kann aber auch in gravierenden finanziellen Einbußen liegen. Allerdings: Der:die Vermieter:in hat keinen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite und er kann auch nicht bei jedem nur denkbaren wirtschaftlichen Nachteil kündigen.

Die geplante Sanierung

Kündigt der:die Vermieter:in, weil er die Wohnung komplett sanieren will, muss er darlegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und dass hierfür die Räumung des gesamten Mietobjekts, evtl. auch einer bestimmten Wohnung erforderlich ist. Normalerweise ist es dem:der Vermieter:in zuzumuten, die Mieter:innen des Hauses kurzfristig anderweitig unterzubringen, wenn das Haus umfassend modernisiert oder instandgesetzt werden soll. Verzögerungen oder Verteuerungen der Sanierungsmaßnahme muss der:die Vermieter:in hinnehmen, dies rechtfertigt keine Kündigung. Etwas anderes kann gelten, wenn der:die Vermieter:in durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleidet. Um dies zu belegen, muss er:sie eine vergleichende Berechnung für die gekündigte Wohnung vor und nach der angestrebten Sanierung erstellen.

Als Faustregel gilt aber: Umfangreiche Reparaturen sind in aller Regel kein Kündigungsgrund. Umfassende Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten können erst recht nicht als Kündigungsgrund herhalten, wenn der:die Vermieter:in den schlechten Zustand des Gebäudes durch eigenes vertragswidriges Verhalten herbeigeführt hat, weil er in der Vergangenheit keinerlei Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat.

Der geplante Abriss

Auch der Wunsch des:der Vermieters:in, Haus und Wohnung abzureißen, liefert nicht automatisch einen Grund für eine Verwertungskündigung. Zwar lässt sich aus den meisten Grundstücken durchaus mehr Profit schlagen, wenn man Wohnhäuser abreißt und stattdessen Büros baut. Für Abrisspläne gelten aber die gleichen, strengen Anforderungen wie für Verkaufs- oder Sanierungspläne – siehe oben.

Als Abrissgrund kommt aber zum Beispiel eine marode Bausubstanz in Frage, die sich mit vertretbaren Mitteln nicht mehr sanieren lässt. Außerdem kann es ein „höherwertiges öffentliches Interesse“ an einer anderen Nutzung des Grundstücks geben – beispielsweise der Bau einer Fernstraße oder der eines Krankenhauses. Es muss sich aber um „Pflichtaufgaben“ der Kommune handeln. Der bloße Wunsch, aus städtebaulichen Gründen hier etwas anderes errichten zu wollen, reicht zur Kündigung nicht aus.

Kündigungsgrund: Erhebliche Vertragsverletzung

Mieter, die wiederholt nicht unerheblich gegen Bestimmungen des Mietvertrags verstoßen, riskieren eine Kündigung. Als erhebliche Vertragsverletzungen werden von den Gerichten unter anderem anerkannt:

• dauernd unpünktliche Mietzahlungen,
• Mietrückstände,
• Beleidigung des Vermieters,
• Verstöße gegen die Hausordnung,
• wiederholte Störung des Hausfriedens,
• eine Untervermietung, auf die kein Anspruch besteht,
• vertragswidriger Gebrauch der Wohnung (z. B. als Büro, Werkstatt, Bordell etc.).

 

In schwerwiegenden Fällen ist hier sogar eine fristlose Kündigung möglich.

Voraussetzung für eine Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung ist in der Regel, dass der Vermieter das Fehlverhalten des:der Mieters:in vorher schriftlich abgemahnt und ihnen eine Chance zur Änderung ihres Verhaltens gegeben haben. Das gilt in den meisten Fällen auch für fristlose Kündigungen. Ausführliche Informationen zum Thema fristlose Kündigung enthält der gleichnamige Ratgeber.

Sonderkündigungsrechte

Der gesetzliche Kündigungsschutz bestimmt, dass eine Vermieterkündigung nur in Betracht kommt, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt und die Kündigungsfristen eingehalten werden. Es gab und gibt aber Ausnahmen. Erleichterte Kündigungen des:der Vermieters:in sind in folgenden Fällen möglich:

Einliegerwohnung/Zweifamilienhaus

Wohnen Mieter:in und Vermieter:in „unter einem Dach”, zum Beispiel in einem Zweifamilienhaus oder hat der:die Mieter:in eine Einliegerwohnung im Haus des:der Vermieters:in angemietet, dann hat der:die Vermieter:in ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis kündigen, ohne sich auf einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe berufen zu müssen, wie zum Beispiel Eigenbedarf. In diesem Fall muss er aber eine um drei Monate längere Kündigungsfrist einhalten. Bei einer Wohndauer des:der Mieters:in bis zu fünf Jahren ist die Kündigungsfrist dann nicht drei, sondern sechs Monate. Bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun statt sechs Monate und bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren muss der:die Vermieter:in eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten statt neun Monaten einhalten.

Teilkündigungen

Grundsätzlich ist die „scheibchenweise” Kündigung einzelner Teile der Mietsache, zunächst Keller, dann Speicher, dann Garten, dann Garage und so weiter, gesetzlich ausgeschlossen.

Seit 1990 darf der:die Vermieter:in mit Hilfe der so genannten Teilkündigung aber „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks” mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Voraussetzung ist, dass der:die Vermieter:in die Nebenräume oder die Grundstücksteile dazu verwenden will, neue Mietwohnungen zu schaffen, zum Beispiel durch Dachgeschossausbau, oder er die Nebenräume den anderen oder neuen Mietern des Hauses anbieten will.

Wichtig: Teilkündigungen kommen nur bei unbefristeten Mietverträgen in Betracht. Bei Zeitmietverträgen sind sie ausgeschlossen.

Kündigungsschutz

Auch bei einer berechtigten Kündigung des:der Vermieters:in ist das Mietverhältnis nicht unbedingt immer nach Ablauf der Frist beendet. Wenn der Auszug für den:der Mieter:in eine besondere soziale Härte darstellt, kann er der Kündigung auch widersprechen. Alles Wesentliche darüber erfahren Sie im Ratgeber Kündigungsschutz.