Mieterverein Bochum - Nr. 68

Mieterforum II / 2022 10 ::: Mietrecht Bei einem Indexmietvertrag wird bei Vertragsabschluss vereinbart, dass sich die Höhe der künftigen Mieten an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ausrichten soll. Entscheidend ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, also praktisch die Inflationsrate. Ein anderer Index ist nicht zulässig. Mieterforum sprach mit Rechtsanwalt York Redeker darüber, was Betroffene jetzt wissen müssen. Darf der Vermieter oder die Vermieterin telefonisch eine sofortige Indexmieterhöhung verlangen mit dem Hinweis auf die gestiegenen Lebenshaltungskosten? Nein. Die Miete erhöht sich nicht sofort und die Erhöhung kann auch nicht mündlich geltend gemacht werden. Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss – gestützt auf die Zahlen des Preisindexes – eine entsprechende Erhöhungs- oder Änderungserklärung in Textform, also beispielsweise per Brief oder Mail, abgeben. Dabei sind die eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Voraussetzung für eine derartige Mieterhöhung ist zudem, dass die bisherige Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Hat der Mieter oder die Mieterin eine wirksame Indexmieterhöhungserklärung erhalten, so ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen. Gibt es Grenzen für die Indexmieterhöhung? Nein, eine Grenze für die Indexmieterhöhung sieht das Mietrecht derzeit nicht vor. Dürfen Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden? Nur eingeschränkt. Das Gesetz (§ 557b BGB) sieht vor, dass die Miete während der Laufzeit der Indexvereinbarung wegen baulicher Maßnahmen, die d:ie Vermieten:in nicht zu vertreten hat, erhöht werden darf. Das sind insbesondere Maßnahmen zur Energieeinsparung wie beispielsweise die Dämmung des Daches. Eine Mieterhöhung aufgrund anderer Modernisierungen, wie beispielsweise dem Anbau eines Balkons oder den Einbau einer bodengleichen Dusche im Bad, ist dagegen ausgeschlossen. Auch die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist während der Laufzeit des Indexmietvertrages ausgeschlossen. Darf d:ie Vermieter:in den „normalen“ Mietvertrag im laufenden Mietverhältnis einfach so auf einen Indexmietvertrag umstellen? Nein. Der Vermieter bzw. die Vermieterin hat keinen Anspruch auf Umwandlung des laufenden Mietvertrages in einen Indexmietvertrag. Dies ist nur mit Zustimmung des Mieters oder der Mieterin möglich. Kann die Miete auch wieder sinken? Auch wenn eine Indexmietvereinbarung in erster Linie Grundlage für Mieterhöhungen sein wird, ist bei einer entsprechenden Preisentwicklung ebenso eine Mietsenkung möglich. Dies muss der Mieter oder die Mieterin in Textform geltend machen, also beispielsweise per Brief oder Mail die Absenkung der Miete verlangen. Ist damit zu rechnen, dass Verträge mit Indexmiete jetzt populärer werden, also Wohnungssuchenden öfter vorgelegt werden als früher? Ja. Früher war das ja recht selten, weil die Inflation eher gering war. Mit steigenden Inflationsraten werden solche Verträge für Vermieter:innen interessanter. Das ist eines der Dinge, auf die man beim Abschluss eines Mietvertrages unbedingt achten muss: Ist da eine Staffel- oder Indexmiete festgelegt und: Gibt es eine Mindestlaufzeit durch einen zeitweiligen Kündigungsverzicht? Wir haben ein Mitglied, das hat einen Indexmietvertrag unterschrieben, den es drei Jahre lang zudem nicht kündigen kann. Da kommt man dann nicht raus, auch wenn die Miete in Höhen steigt, die man sich gar nicht leisten kann. Neues Schreckgespenst: Indexmiete Die Inflation ist auf einem nie dagewesenen Höchststand. Die Inflationsrate in Deutschland − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – lag laut Statistischem Bundesamt im März 2022 bei +7,3%. Im Februar 2022 lag sie noch bei +5,1%. Damit erreichte die Inflation einen neuen Höchststand seit der Deutschen Vereinigung. Indexmietverträge rücken dadurch aktuell verstärkt in den Fokus. Rechtsanwalt York Redeker

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